沈阳市城市在建工程抵押管理办法
辽宁省沈阳市
沈阳市城市在建工程抵押管理办法
沈阳市
第一章 总则
第一条 为加强城市在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。
第三条 本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押入为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称抵押人，是指将合法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。
本办法所称抵押权人，是指接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行和经中国人民银行批准开展房地产抵押的金融机构。
第四条 以依法取得的在建工程设定抵押的，该在建工程占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 在建工程抵押，应遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
第六条 沈阳市房产管理局是我市在建工程抵押的行政主管部门，沈阳市房地产市场管理办公室负责日常管理工作。
新民市，辽中、康平、法库县房产行政管理部门负责本地区在建工程抵押登记工作。
第二章 抵押权设定
第七条 下列在建工程不得设定抵押：
一、在建工程存在建筑承发包合同争议的；
二、行政罚没、司法裁定和依法查封的；
三、无担保人的公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；
四、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。
第八条 在建工程中已经预售的商品房不得设定抵押。
第九条 同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定的抵押情况告知抵押权人；后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押所担保债务的履行期限。
第十条 以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程设定抵押的，必须完成工程建设投资总额的百分之二十五以上，全部交付土地使用权出让金，或相当于土地使用权出让金的款额，并取得国有土地使用权证。
第十二条 以多方投资联建（合作建房、集资建房等）在建工程设定抵押的，应取得联建各方的书面同意。
第十三条 外商投资企业以在建工程设定抵押的，须缴足经批准的合同、章程规定的出资额。
第十四条 外商投资企业、其他有限责任公、股份合作制企业以在建工程设定抵押的，须经董事会或股东大会书面同意。
第十五条 集体所有制企业以在建工程设定抵押的，须经职工代表大会书面同意。
第十六条 以在建工程设定抵押，抵押当事人应到经沈阳市房产管理局资审合格的房地产评估机构进行评估。
第三章 合同订立及生效
第十七条 在建工程抵押，必须订立书面合同。抵押合同须载明下列事项：
一、抵押当事人的名称，单位所在地和法定代表人姓名、国籍等；
二、抵押物的名称、建筑面积、处所；
三、抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式；
四、抵押物意外毁损、灭失责任；
五、抵押物保险受益人；
六、抵押物的占管方式；
七、抵押物被处分时受偿人的顺序；
八、违约责任及补救措施；
九、争议解决方式；
十、合同订立的时间、地点、生效方式；
十一、其他事项。
第十八条 抵押合同以中文书写，以两种以上文字书写的，以中文为主。
第十九条 抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内，持抵押合同及下列文书证件到沈阳市房地产市场管理办公室办理抵押登记：
一、企业营业执照副本和影印件；
二、国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、开工报告、施工许可证、建筑扩初设计通知书；
三、建设指标批件；
四、已投入工程款的验资证明及工程形象照片；
五、评估报告书；
六、外商投资企业须提交由会计师事务所缴足注册资本的验资证明和董事会同意书；
七、有限责任公司和股份制的公司提交董事会或股东大会同意书；
八、集体所有制企业提交职工代表大会同意书；
九、已预售商品房的提交《商品房销（预）售许可证》及已预售部分商品房的专用发票（复印件）；
十、其它必要的证件、资料。
第二十条 在建工程抵押合同自批准登记之日起生效；未经批准登记的在建工程抵押合同为无效。
第四章 抵押合同变更与抵押关系终止
第二十一条 抵押合同的变更与解除，须经双方当事人达成书面协议；经有关上级机关批准的抵押，还须征得原批准机关的书面同意；原上级机关的隶属关系发生改变的，由新的上级机关批准。
第二十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止，当事人应在变更或终止之日起三十日内到原登记机关办理变更登记或抵押登记注销手续。
第二十三条 抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人，并报原登记机关备案；变更后的当事人享有相应的权利，承担相应的义务。
第二十四条 抵押人被兼并，兼并抵押人的法人继续履行与抵押权人签订的抵押合同。
第五章 抵押物的占管
第二十五条 抵押物由抵押人占管。抵押人应按建筑承发包合同的约定，保证工程质量，并按期竣工。抵押权人有权按抵押合同约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十六条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建或以其他方式处分抵押物，不得改变抵押物使用性质。
第二十七条 抵押物发生损毁（不可抗力除外），抵押人应迅速将情况通知抵押权人；抵押人有防止损失扩大的义务，应采取一切措施防止损失的扩大。
第二十八条 抵押物因抵押人的过失而发生贬值，以致不能或不足以作为履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。
第六章 抵押物的处分
第二十九条 抵押人或受让人不依约履行债务以及抵押人被宣告解散的，抵押权人有权向原登记机关申请处分抵押物。
第三十条 抵押权人处分抵押物时，可申请经市房产管理局资审合格的房地产拍卖机构公开拍卖或采取经市房产管理局批准的其他处分方式。
第三十一条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或受让人；抵押物为共有的，通知共有人。
第三十二条 处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：
一、支付处分抵押物的费用；
二、扣除抵押物应缴税费；
三、偿还抵押权人的债权本息及违约金；
四、剩余金额交还抵押人；
同一抵押物设定数个抵押权的，按照抵押登记批准的先后顺序清偿。
第七章 附则
第三十三条 集体所有制土地上的在建工程抵押，可参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
1998年1月22日
自治区人民政府关于印发《宁夏回族自治区产权交易实施意见》的通知
宁夏回族自治区人民政府
自治区人民政府关于印发《宁夏回族自治区产权交易实施意见》的通知
宁夏回族自治区人民政府
各行署，各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、各直属机构：
自治区人民政府原则同意自治区体改委商国有资产管理局、工商行政管理局等有关部门制定的《宁夏回族自治区产权交易实施意见》，现印发给你们，请遵照执行。
宁夏回族自治区产权交易实施意见
为加快我区产权交易市场的建设，规范产权交易行为，促进生产要素的合理流动，推动社会资源的有效配置，盘活存量资产，提高资产营运效益，促进我区产权交易公开、公平、公正、规范有序地开展，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合我区实际，特提出如下实施意见：
一、产权交易的基本原则和组织管理
第一条 本实施意见所称的产权交易，是指各类企业和经济组织及投资者对其资产（含股权）的所有权、经营权、收益权、处置权在不同地区、部门、所有制之间相互流通的有偿买卖行为。
第二条 凡在我区行政区域内开展产权交易活动均适用本实施意见。
第三条 产权交易必须依法进行，坚持自愿互利、平等协商，公平、公开、公正的原则。产权交易双方的合法权益受法律保护。
第四条 自治区经济体制改革委员会、国有资产管理局负责对全区产权交易进行组织、协调、指导和监督管理。
第五条 产权交易中介机构的主要职能是：负责产权交易的日常组织管理和配套服务工作；为各类所有制性质的企事业单位和投资者进行产股权交易提供合法交易场所和配套服务；为企业改制、购并、重组、上市、破产清算等提供评估、信息和咨询服务。
各地、市可根据工作需要依法设立产权交易分支机构，负责本地区产权交易的日常组织管理和配套服务。
产权交易机构按自治区财政和物价部门核准的项目和标准收取有偿服务费。
从事产权交易的机构，应到工商行政管理部门进行事业法人的登记注册。
第六条 产权交易必须在产权交易机构集中进行，实施公开竞价、统一结算、规范交割。
二、产权交易的内容和形式
第七条 产权交易当事人应是具有完全民事行为能力和必需资金或财产的自然人、法人及其它经济组织。
第八条 产权交易的范围：
（一）企业整体或部分产权、股权的转让；
（二）企业资产折股转让；
（三）企业无形资产的转让。
第九条 产权交易的形式：
（一）企业收购、兼并、拍卖等整体产权转让；
（二）企业部分产权、股权的出售、设备调剂等分割式转让；
（三）企业资产租赁。
第十条 产权交易的方式以竞价交易为主，也可以协议转让和电脑撮合交易。
出让方出售产权可以选择以下方式：
（一）拍卖；
（二）招标；
（三）协议；
（四）其它形式。
受让方购买产权可以选择下列形式：
（一）出资购买，即用货币资金购买产权，可以一次性支付也可以分期付款，但首次付款金额至少为成交额的30％，付款期最长不得超过三年；
（二）承担债务，即以承担出售方债务为条件接收产权；
（三）购买股份，即买方购入卖方的全部或部分股份（不含上市股份）；
（四）交易双方商定的其他形式。
三、产权交易的程序
第十一条 交易双方进行产权交易，应先向产权交易机构提出申请，并持相关产权的有效法律凭证和批准文件，办理有关登记手续，方可上市交易。
（一）国有企业进行产权交易和非国有企业转让含有国有资产产权的交易，须报请主管部门和国有资产管理部门批准；
（二）集体企业进行产权交易，经本单位职工代表大会通过后报主管部门批准；
（三）股份制和外商投资企业进行产权交易，需经董事会或股东大会研究决定；
（四）其他经济组织、私营企业（户）及具有完全民事能力的自然人进行产权交易，可直接到产权交易机构进行交易；
（五）产权交易的单位或个人的资产（财产）所有权必须清晰、明确，产权不清的要依照国家有关规定办理产权界定手续。
第十二条 产权出让人或受让人委托产权交易机构出让或购买产权时，应签订委托书，委托书应包括：委托事项、交易形式、出让或受让底价、付款方式、委托期限、其它要求等。
第十三条 交易双方办理产权交易登记手续或委托产权交易机构交易的，需提供必要的文件。
出让方需提供下列证明、文件：
（一）出让申请书；
（二）政府有关部门同意出让的批文；
（三）职代会或董事会、股东大会决议；
（四）产权证明；
（五）出让产权的情况介绍。包括：债权债务、职工人数、出让方式、人员安置方案、出让价格等；
（六）拍卖破产企业产权的，须提交法院宣告破产裁决书；
（七）其它需要提供的文件。
受让方需提供下列文件：
（一）个人身份证明、法人证明文件；
（二）具有购买能力的资信证明；
（三）其它需要提供的文件。
交易双方提供的文件材料应真实、准确，不得弄虚作假，并应接受产权交易机构的审查监督。
第十四条 国有企业、集体企业进行产权交易，出让方应在交易前经具有资格的资产评估机构对其交易的产权进行资产评估，并依据评估报告确定出让底价。
第十五条 产权交易双方自行协议成交或经产权交易机构中介撮合成交时，成交双方均应签订由产权交易机构制定并经工商部门核准的《产权交易合同》，合同的主要内容应包括：
（一）产权出让的标的；
（二）产权出让的价格；
（三）债务、债务的处理意见及承担主体；
（四）付款方式；
（五）交易双方商定的其他有关事项。
《产权交易合同》的签订须经公证机关公证。
第十六条 产权交易机构实行保证金制度。委托产权交易机构交易时，应按委托标的收取适当保证金，成交后保证金予以退还。
第十七条 产权交易双方自签订《产权交易合同》之日起三个月内，持产权交易机构核发的《产权交易鉴证书》和有关材料到工商、财政、国资、税务、土地、城建、房管、银行等部门办理产权变更、注册登记、过户等相关手续。
四、产权交易的争议与终止
第十八条 产权交易双方及与交易有直接利害关系的第三方因交易合同的成立、解释及履行发生争议时，应先由产权交易机构进行调解；若调解不成，可依交易合同条款向合同仲裁机构申请仲裁；没有达成仲裁协议的，可依法向人民法院提起诉讼。
第十九条 出现下列情形之一的应终止产权交易：
（一）人民法院、仲裁机构或行政机关确认出让方对其产权无处置权且发出终止交易书面通知的；
（二）出让方在与受让方未签订《产权交易合同》之前，出让方有正当理由撤回申请的；
（三）因不可抗力或意外事故，产权实物灭失的；
（四）其他依法终止交易的事由。
第二十条 出现下列情形之一的为无效产权交易：
（一）交易人、出让方、受让方不具备本办法规定相应资格的；
（二）交易人由于意思表示不真实，买卖双方中任何一方造成重大误解而又不能及时解决的；
（三）出让、受让双方蓄意串通，故意压低底价成交的；
（四）未经过产权交易机构及违反法律、法规和本办法规定实施的产权交易。
无效交易行为由合同管理机关或人民法院依法行使确认权。
五、对违法交易行为依法进行处罚
第二十一条 对违反本实施意见的行为，有关部门应视其情节给予警告、责令限期改正、没收非法所得、责令停业整顿、吊销营业执照等处罚。
第二十二条 违反本实施意见规定，擅自在产权交易机构以外进行产权交易或巧立名目变相从事产权交易的，由工商行政管理部门处以成交额10％以下的罚款。
第二十三条 违反本实施意见有下列行为之一的，对责任者给予行政处分；构成犯罪的，送交司法机关追究法律责任。
（一）无批准部门证件和产权交易机构核发的产权交易凭证，给予办理变更产权手续的；
（二）产权交易机构工作人员玩忽职守、出卖情报或泄露机密，监用职权给他人造成经济损失和利用职务之便进行幕后交易的；
（三）为产权交易各方办理所需文件的各类中介组织违反规定，与交易方或相互间有串通做弊、渎职行为的。
六、其 他
第二十四条 本实施意见由自治区经济体制改革委员会负责解释并组织实施。
第二十五条 本实施意见自下发之日起执行。
1997年10月17日
