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江苏省盐城市人民政府办公室


盐政办发[2004]60号


市政府办公室转发市财政局国土局《关于加强市区土地出让金和土地储备开发基金财务管理实施办法》的通知

　　
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各委，办、局，市各直属单位：
市政府同意市财政局、国土局《关于加强市区土地出让金和土地储备开发基金财务管理实施办法》，现转发给你们，希认真贯彻执行。

二ＯＯ四五月十九日

关于加强市区土地出让金和土地储备开发基金财务管理实施办法
(市财政局 市国土资源局 2004年5月12日)
第一条 为进一步规范市区土地出让金的征收、管理、使用和土地储备开发基金的财务管理，根据财政部《关于印发<国有土地使用权出让金财务管理和会计核算暂行办法>的通知》(财综字[1 996]1号)及有关财政法规，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 土地出让金包括土地取得成本和政府土地净收益：
(一)政府国土资源管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定收取的土地出让的全部价款；
(二)土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的土地出让价款；
(三)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的土地出让价款。
第三条 土地出让收入(含保证金或预收款)应全部缴市国土局，由市国土局财务结算中心设立土地出让结算账户，进行统一结算。资金进入该户后，用于地块的前期征用、收购、拆迁、通平等开发支出，按经市国土局审核、并报市政府分管领导批准的测算方案，拨付市土地储备交易中心。市国土局财务结算中，心在地块出让结束或年终对收支情况进行决算或审核，及时将形成的土地净收益足额解缴财政，不得坐支。并主动接受财政、审计部门的监督。
第四条 市土地储备交易中心应按权责发生制原则核算土地开发成本和收益。在土地出让前，市土地储备交易中心按土地收购费用、征地开发费用、财务费用、业务费和预计土地净收益，分类编制地块开发成本预算，经市国土局审核，并报市政府分管领导批准后执行，同时报送市财政局备案。地块出让收入全部实现并移交土地后，对地块进行清算，地块清算结束1 O日内，编制地块收支决算，报市国土局、财政局审定。
土地收购费用主要指：
(一)收购费用：指按收购协议支付的款项、为收购土地发生的必要支出、实施旧城改造拆迁补偿实际支付的费用等。
(二)其他费用：在土地收购中发生的规划设计、调查服务费、估价费、勘界费、公证费等从紧支出，按实列支。
(三)不可预见费：按照地块出让底价的O．5％计提，用于支付上列第1—2项中没有明确而又无法预测的相关费用，使用须由市土地储备交易中心列出明细支出项目，经市国土局、财政局审核同意后列支。该项目的年终结余，冲减土地收购成本。
征地开发费用主要指：
(一)征用土地实际发生的各项补偿性支出。包括：征地缴纳的规费(税)、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费等拆迁建筑物回收的残值应及时入账，冲减补偿费用。
(二)征用土地后进行土地开发而发生的各项开发性支出。包括：出让地块内、外部发生的基础设施建设费用，即道路、供水、供电、供气、排水及土地平整等。经审计后，按实列支。
财务费用：为收购、征用、开发土地而发生的贷款利息等费用。
业务费：为保证市土地储备交易中心正常开展工作及土地储备事业的发展，应在相应年度出让土地总价的1％以内提取业务费给土地储备交易中心使用，实行独立核算。业务费应按经市国土局、财政局审定的市土地储备交易中心年度预算，具体用于政府土地招商以及土地储备交易中心的人员工资福利、正常办公经费和其他相关支出，如有结余，结转下年使用；如有不足，经市国土局、财政局审核，报市政府分管领导批准后，追加安排一定的资金，用于弥补业务费的不足。
土地净收益：是指地块实际出让收入减去土地收购费用、征地开发费用、财务费用和业务费及经政府批准的合理开发利润后的净收入。
第五条 对享受政府减免返还政策的改制或破产企业，以招标、拍卖、挂牌形式出让的土地，出让收入由市国土局向用地单位金额收取，然后根据相关政策返还给企业或相关部门，严禁企业与用地单位直接结算或自行抵算。
第六条 盐都区、亭湖区和市经济开发区及有关乡镇属于市区规划用地范围内的，以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的全部收入直接缴入市国土局财务结算中心土地出让结算户，进行结算。土地净收益及其溢价部分全额解缴市财政专户，由市财政局按规定及时划拨到各级财政及有关单位。
第七条 建立市区土地储备开发基金(以下简称‘‘储备基金”)，专项用于土地储备，由市土地储备交易中心具体运作，并接受市国土局、财政局、审计局的监督。储备基金来源包括：
(一)市土地储备交易中心注册资金；
(二)在年度储备土地出让净收益中提取的部分；
(三)储备土地(包括地面附着物)临时出租所得；
(四)银行贷款；
(五)经政府批准纳入的其他资金。
第八条 储备基金主要用于土地收购和土地开发等费用支出。市土地储备交易中心应按照年度工作计划，于每年年初编制年度储备基金财务使用计划，经市国土局初审、市财政局审核，报市政府分管领导批准后组织实施。
第九条 土地储备收购方案须经市国土局审核同意，并报市财政局备案。对土地收购价高于土地评估价的，须经市国土局、财政局共同审核同意。
第十条 市土地储备交易中心根据工作需要，经市国土局、市财政局同意后开设银行账户。
第十一条 市土地储备交易中心要定期对储备地块的成本费用和中心的财务状况进行分析，并及时向市国土、财政等部门报送会计报表。
第十二条 市土地储备交易中心应参照房地产开发行业会计核算制度的有关规定执行，独立核算相应经济事项。市国土局、财政局、审计局要加强对土地储备交易中心各项资金的检查和审计监督。市国土局要进一步健全市土地储备交易中心的财务管理制度，市财政局要加强对储备基金的日常监督，市审计局要对储备基金收支执行情况实行年度审计。
第十三条 对违反财务制度和本办法的行为，按有关规定严肃处理，并追究相关责任人的责任。
第十四条本办法自颁发之日起施行。




债权人会议的权力哪去了？
——破产企业债权人会议功能萎缩的原因及对策分析

刘京柱


据调查，在企业破产案件中，债权人会议真正能够充分有效地行使法定权利的微乎其微，债权人会议形同虚设、凝聚力不强、不能有效监督制约破产清算人及破产财产临时接管人的行为，造成破产债权严重流失的现象比较严重。债权人不知、不会行使权力，导致债权人会议功能萎缩的原因主要有以下几个方面：
一、在破产程序中，债权人会议普遍对如何审查确认债务人所申报的财产及享有优先受偿权的有担保债权的真实性感到茫然。
二、债权人会议在协调债权人相互间的利益冲突上也显得力不从心，特别是不享有优先受偿权的债权人间因受地域、行业、债权数额、性质等的影响而很难采取统一行动，以极大限度的维护共同的利益。例如，对破产财产中一些变现能力差，但却有较大潜在价值、重置成本高的部分，往往在变现拍卖中很难以理想价格成交而被低价处理，很少出现数个债权人联手接管的情况，结果自然是多方受损。
三、部分债权人面对债务人企业破产感到心灰意冷，甚至自认倒霉。在行动上，表现为不积极参加债权人会议，甚至有的还抱有与债务人和解的希望，放松了对债务人逃债应有的警惕性，以至于出现了破产和解整顿越整财产越少的怪现象。
四、债权人会议的一些成员因对有关破产的法律、政策不熟悉，对破产法规定的“破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿”存有抵触情绪，认为债务人企业破产都是为了逃债“甩包袱”，故而不善于在既有的法律、政策规定中寻求最大限度的法律保护。另外，现行破产法律制度中的弊端也不利于债权人会议职权的行使。根据现行破产法的有关规定，在破产还债程序中，只有申请破产人不服人民法院驳回破产申请裁定的，才有权向上一级人民法院提起上诉，而对大量的债权人与破产企业间债权债务争议的处理，则由法院“一裁终裁”解决，只能复议，不准上诉，得不到上级法院的司法救济与监督制约，事实上是损害了债权人民事实体权利的完整性。
笔者认为，解决上述问题，首先须坚持法治原则，做到有法可依。建议尽快修订、完善我国现行的《企业破产法（试行）》，体现“治乱用重典”的方针，着重针对债务人“借破产名，行废债实”的欺诈行为作出明确的刑事制裁规定，以克服当前对破产逃债行为制裁乏力的状况。
其次，坚持社会主义统一大市场原则，切实克服地方和部门保护主义，摒除那种牺牲国家利益，“造福”地方的错误做法。
再次，坚持国家宏观调控、微观指导的原则。注意防范和依法制裁因玩忽职守侵占、挪用、贪污等使国家、集体财产造成重大损失的行为。
另外，本着“公开、公正、公平、合理”的原则，建立起一套具有我国特色的物权登记、公示制度。完善我国《担保法》中所规定的抵押、质押等担保的登记管理制度。遵循方便、及时、经济的原则，建议有关登记主管部门确定合理的收费标准，以减轻当事人的经济负担。
最后，在破产清算过程中，建议占无担保债权总额一定比例的债权人必要时，可采取联合接管破产企业所拍卖的大型固定资产，如厂房、设备等，走联合经营或托管经营的路子，以降低因债务人破产所带来的风险损失与振荡。同时，建议政府有关部门出台鼓励政策，以引导、帮助债权人完成接管、托管工作。(作者单位：山东省日照市中级人民法院 注：本文写作于1997年,徐楠协助录入)