城市商品房预售管理办法(2004年)
建设部
建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定
中华人民共和国建设部令
第131号
《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》已于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。
部长 汪光焘
二○○四年七月二十日
建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定
建设部决定对《城市商品房预售管理办法》（建设部令第95号）作如下修改：
一、将第四条第三款中的“城市、县人民政府”改为“市、县人民政府”。
二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
三、第七条修改为：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”
四、第八条修改为：“商品房预售许可依下列程序办理：
（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定代表条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”
五、第九条修改为：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”
六、第十条修改为：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”
七、第十一条修改为：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”
八、第十二条修改为：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”
九、第十三条修改为：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”
十、增加一条作为第十五条：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”
此外，对部分条文的顺序作相应的调整。
本决定自发布之日起施行。《城市商品房预售管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。
城市商品房预售管理办法
（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条 商品房预售许可依下列程序办理：
（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第十八条 本办法自1995年1月 1日起施行。
财政部、国家发展改革委、农业部、国家税务总局、国家林业局关于发展生物能源和生物化工财税扶持政策的实施意见
财政部 国家税务总局 国家发展和改革委员会等
财政部、国家发展改革委、农业部、国家税务总局、国家林业局关于发展生物能源和生物化工财税扶持政策的实施意见
财建[2006]702号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、发展改革委、农业厅(局)、国家税务局、地方税务局、林业厅（局）：
发展生物能源与生物化工对于替代化石能源、促进农民增收、改善生态环境，具有重要意义。“十五”期间我国在部分地区试点推广燃料乙醇取得良好的社会效益与生态环境效益。随着国际石油价格的上涨，迫切需要加快实施石油替代战略，积极有序地发展生物能源与生物化工。根据国务院领导指示精神，下一阶段将重点推进生物燃料乙醇、生物柴油、生物化工新产品等生物石油替代品的发展，同时合理引导其他生物能源产品发展。目前我国生物能源与生物化工产业处于起步阶段，制定并实施有关财税扶持政策将为生物能源与生物化工产业的健康发展提供有力的保障。
一、生物能源与生物化工财税扶持政策的原则
（一）坚持不与粮争地，促进能源与粮食“双赢”。我国人多地少，粮食安全至关重要。发展生物能源产业一定要在确保国家粮食安全基础上稳步推进。当粮食出现阶段性供过于求时，国家有计划地拿出一部分粮食加工转化为生物能源，将有助于丰富粮食转化渠道，平衡粮食供求，有效保护粮价，保护农民种粮积极性。国家鼓励利用秸秆、树枝等农林废弃物，利用薯类、甜高粱等非粮农作物和小桐子、黄连木等木本油料树种为原料加工生产生物能源，鼓励开发利用盐碱地、荒山和荒地等未利用土地建设生物能源原料基地。今后将具备原料基地作为生物能源行业准入与国家财税政策扶持的必要条件。促进实现粮食安全与能源安全的双赢。
（二）坚持产业发展与财政支持相结合，鼓励企业提高效率。生物能源与生物化工产业的发展最终要靠市场，要立足于提高产业自身竞争力。在发展初期，实施国家财税扶持政策将有助于突破制约因素，加快产业发展进程。财税扶持政策要有利于鼓励企业提高效率，有利于科技进步。各类企业要公平竞 争，成本低、效率高的企业将优先获得国家支持，体现效率优先原则。国家支持成熟技术的推广。对尚未完全成熟、但发展前景广阔，影响意义深远的新技术，如纤维素制酒精等，国家鼓励产学研相结合，扩大产业化示范。国家财税扶持政策将充分整合与利用现有的各种资金支持渠道，集中力量突破若干关键技术。
（三）坚持生物能源与生物化工发展既积极又稳妥，引导产业健康有序发展。随着国际油价上涨及受国家政策鼓励，生物能源与生物化工产业发展内在动力不断加强，当前地方新上项目的积极性较高，有投资过热的倾向。如不能正确加以引导，将可能破坏生物能源资源；燃料乙醇、生物柴油产品质量如不合格，将可能影响到交通运输安全；在生物能源和生物化工生产环节，如不严格标准，会造成环境污染，增加能源消耗。因此，发展生物能源与生物化工必须充分考虑资源、技术、环保、能耗等多方面因素，稳步发展。国家实施财税扶持政策，将限定支持对象、控制支持范围、把握支持力度，引导产业健康有序发展。
二、发展生物能源和生物化工财税扶持政策内容
（四）实施弹性亏损补贴。目前国际石油价格高位运行，如果油价下跌，生物能源与生物化工生产企业亏损将加大。为化解石油价格变动对发展生物能源与生物化工所造成的市场风险，为市场主体创造稳定的市场预期，将建立风险基金制度与弹性亏损补贴机制。当石油价格高于企业正常生产经营保底价时，国家不予亏损补贴，企业应当建立风险基金；当石油价格低于保底价时，先由企业用风险基金以盈补亏。如果油价长期低位运行，将启动弹性亏损补贴机制，具体补贴办法财政部将会同国家发改委另行制定。
（五）原料基地补助。国家鼓励开发冬闲田、盐碱地、荒山、荒地等未利用土地建设生物能源与生物化工原料基地，从而确保生物能源与生物化工有稳定原料供应来源，确保发展生物能源与生物化工不与粮争地。开发生物能源与生物化工原料基地要与土地开发整理、农业综合开发、林业生态项目相结合，享受有关优惠政策。对以“公司+农户”方式经营的生物能源和生物化工龙头企业，国家给予适当补助。具体补助办法，财政部将会同国家发改委、农业部、国家林业局另行制定。
（六）示范补助。国家鼓励具有重大意义的生物能源及生物化工生产技术的产业化示范，以增加技术储备，对示范企业予以适当补助。具体补助办法财政部将另行制定。
（七）税收优惠。对国家确实需要扶持的生物能源和生物化工生产企业，国家给予税收优惠政策，以增强相关企业竞争力，具体政策由财政部、国家税务总局上报国务院后另行制定。
三、生物能源和生物化工财税扶持政策的组织实施
（八）国家财税扶持政策将紧密结合生物燃料乙醇专项规划、生物柴油试点方案。发展生物能源和生物化工应坚持统一规划、防止一哄而起。燃料乙醇将在现有基础上，扩大推广范围，重点发展非粮原料燃料乙醇的生产。近阶段燃料乙醇扩大推广仍将采用“定点生产、定向流通、封闭运行”的方式。生物柴油按国家统一规划，有序开展试点推广。生物能源与生物化工企业实行严格的行业准入制度。地方发展改革委、财政部门根据国家统一的推广规划，联合推荐申报定点企业，申请企业必须符合行业准入标准。国家发展改革委、财政部按有关规定选择并确定定点企业。
（九）国家财税扶持政策将坚持专家评审，科学决策。组织实施财税扶持政策，要充分借助专家力量。由相关领域的专家对地方申报定点企业的生产技术条件、资产财务状况、原料基地情况、生产环保能耗等进行全面论证与评审。在专家评审的基础上，国家发展改革委、财政部按照公开、公平、公正的原则选择效率高、补贴少的企业作为定点企业，并予以公示。
（十）建立政策保障机制，在确保国家粮食安全的前提下稳步发展生物能源和生物化工。建立粮食安全影响因素评价制度，财政部将会同有关部门组织专家对地方申报的生物质能源和生物化工项目消耗粮食、占用土地情况进行专项评审，充分论证与考虑对国家粮食安全的影响。对以粮食为原料生产生物能源与生物化工，国家实行严格的计划控制，只有按国家计划生产才能享受财税扶持政策，未经国家批准的粮食加工转化生物能源，不能享受国家财税扶持政策。对以薯类、甜高梁等非粮农林作物为原料生产生物能源与生物化工，要配套建设原料基地，只有具备原料基地的生物能源与生物化工企业才能享受国家财税政策扶持，原料基地建设要开发利用荒山荒坡等未利用土地，不能占用现有耕地。财政部门严格考核各企业原料基地建设及规模，作为补贴预算依据。
（十一）加强资金监督，确保资金使用安全规范有效。申请生物能源和生物化工财政扶持专项资金，必须按本实施意见的规定程序执行，未执行相关规定者，不能享受国家财税政策扶持。财政部驻各省、自治区、直辖市财政监察专员办事处负责审核确认定点企业生产销售的生物能源产品数量，作为弹性亏损补贴的依据，并对原料基地补助及示范补助的使用情况进行日常监督。农业、林业行业主管部门要加强原料基地建设和开发利用工作的指导。地方财政部门要及时掌握了解企业生产销售情况、原料基地建设情况、示范技术进展情况，加强对财政补贴资金的追踪问效，并向财政部报告。
四、提高认识，加强协作，实施好对生物能源及生物化工发展的财税扶持政策
（十二）充分认识实施财税扶持政策，支持生物能源与生物化工发展的重要意义。积极发展生物能源与生物化工，尤其是发展生物燃料乙醇等石油替代品，具有重要战略意义。国家财税扶持政策对促进生物能源与生物化工的发展至关重要。各级财政等部门要充分认识财税扶持政策的重要意义，将其作为工作的重点，落实好国家有关扶持政策。并且要在摸清当地生物资源底数的基础上，因地制宜，积极支持生物能源与生物化工产业的发展，为企业发展创造良好的政策环境，促进有序开发利用生物能源与生物化工。
（十三）加强部门间配合，共同推动生物能源发展。发展生物能源与生物化工是一项系统工程，需要多个部门的协同配合。中石油、中石化等成品油销售企业要按有关法律规定，收购燃料乙醇等生物能源产品，并积极建设混配中心，为发展生物能源创造良好的市场环境。技术标准管理部门要抓紧制定相关技术标准，为生物柴油等试点推广准备条件。农业、林业部门要做好生物质资源评价，做好育种等基础工作，并引导做好生物能源与生物化工原料基地建设。国家将加大公共能力建设的投入，支持开展各项基础工作。
（十四）本办法自下发之日起执行，由财政部负责解释。
二00六年九月三十日
