建设方擅自另找他人完成建设工程的，费用如何负担
宁国亮等与高运传建设工程施工合同纠纷上诉案分析
一、本案要旨
本案要旨为，建设工程因建设方原因导致工程停工的，承包方可以顺延工期并要求建设方赔偿停工损失。若建设工程未完工的，建设方只能首先要求承包方继续履行合同义务，只有在承包方明确拒绝的前提下，建设方才能另找他人继续完成建设工程，费用由承包方承担，并且据实负担。
2007年11月6日，原告与被告签订了建房合同。在施工过程中，由于被告未按时支付工程款，原告未给被告安装铝合金窗户，被告另找工人安装，称支付工程款5800元。原告在庭审中称安装铝合金窗户只需工程款3600元，同意从被告拖欠的工程款中扣除。
本案的争议焦点主要为，窗户安装费的问题如何处理。
一审法院审理认为，原、被告之间的建房合同，因被告没有施工资质，双方的合同为无效合同。本案中被告在房屋未经峻工验收即擅自使用的情况下，又以质量不符合约定为由，拒付拖欠工程款的理由，不予采纳。关于铝合金窗户，系因被告未按合同约定付款，又未与原告协商的情况下，擅自找人安装，责任在于被告，原告同意扣除工程款3600元，不违反法律规定，因此应从拖欠工程款13800元中减去3600元，尚欠10200元，被告应予支付给原告。
二审法院审理认为，关于窗户安装费问题。宁国亮、潘义丽另找他人安装窗户，未与高运传协商，高运传认可从下欠工程中扣减窗户安装费3600元。宁国亮、潘义丽上诉称应扣减此费用5800元缺乏依据，不予支持。
二、案件来源
确山县人民法院（2011）确民初字第71号；河南省驻马店市中级人民法院(2011)驻民一终字第232号
三、基本案情
2007年11月6日，原告与被告签订了建房合同，每平方490元，以建成后的实际面积为准，后因增加工程量，双方协商一致，又增加工程款3000元。房屋建成后，经测量面积为270个平方米，应付工程款132300元，另外加上增加的工程款3000元，总工程款为135300元，二被告已支付工程款121500元，尚有13800元未支付。在施工过程中，由于被告未按时支付工程款，原告未给被告安装铝合金窗户，被告另找工人安装，称支付工程款5800元。原告在庭审中称安装铝合金窗户只需工程款3600元，同意从被告拖欠的工程款中扣除，并承认在被告同意无偿使用的情况下使用了被告拆旧房子拆下的旧砖7000块，每块0.19元。该房屋未经双方统一组织验收，被告就擅自使用，庭审中被告提出原告未施工防晒层的问题，原告称已施工，是双方口头协商一致的防水防晒层。
四、法院审理
原审法院认为，原、被告之间的建房合同，因被告没有施工资质，双方的合同为无效合同。本案中被告在房屋未经峻工验收即擅自使用的情况下，又以质量不符合约定为由，拒付拖欠工程款的理由，不予采纳。关于铝合金窗户，系因被告未按合同约定付款，又未与原告协商的情况下，擅自找人安装，责任在于被告，原告同意扣除工程款3600元，不违反法律规定，因此应从拖欠工程款13800元中减去3600元，尚欠10200元，被告应予支付给原告。关于被告提出的原告使用被告所有的砖的问题，因为原告称是被告同意其无偿使用的，双方所陈述的数额差距过大，当时价值等需要被告提供证据证明，与本案不属于同一个法律关系，因此在本案中不予审理，被告可另行主张权利。原审法院判决：被告宁国亮、潘义丽于本判决生效后十日内向原告高运传支付拖欠的工程款10200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。宣判后，宁国亮、潘义丽不服，上诉来院。
二审法院认为，高运传承建宁国亮、潘义丽的房屋，双方签订《建房施工合同书》，因高运传无施工资质，双方合同为无效合同。该房屋未经峻工验收，但宁国亮、潘义丽已使用该房屋，宁国亮、潘义丽应支付高运传工程款。宁国亮、潘义丽上诉称房屋质量严重不合格，但未提供相关证据，故对该请求不予支持。关于砖款问题。因与本案工程款纠纷不属于同一法律关系，原判已阐明宁国亮、潘义丽可另行主张权利，本院对此不予审理。关于窗户安装费问题。宁国亮、潘义丽另找他人安装窗户，未与高运传协商，高运传认可从下欠工程中扣减窗户安装费3600元。宁国亮、潘义丽上诉称应扣减此费用5800元缺乏依据，不予支持。关于疏通下水道、屋面防热层处理问题。宁国亮、潘义丽未提供证据高运传在施工中存在过错，该上诉理由缺乏事实依据，不予支持。综上，原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国合同法》
第二百八十一条 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
第二百八十三条 发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
第二百八十四条 因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条 因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。
《建设工程价款结算暂行办法》
第十三条 工程进度款结算与支付应当符合下列规定：
（三）工程进度款支付
3、发包人不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。
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编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。
西安市住宅专项维修资金管理办法
陕西省西安市人民政府
西安市住宅专项维修资金管理办法
西安市人民政府令85号
《西安市住宅专项维修资金管理办法》已经2009年8月10日市人民政府第87次常务会议审议通过，现予公布，自2009年12 月23日起施行。
市长 陈宝根
二○○九年十一月二十三日
西安市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市物业行政管理部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。
阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。
第五条 维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第六条 一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。
第七条 住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业行政管理部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额，并适时调整。
出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
第八条 业主交存的维修资金属于业主所有。
第九条 物业行政管理部门应当与所在地商业银行签订委托合同，设立维修资金专户，委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。
第十条 业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。
第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。
第十二条 维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。
第十三条 维修资金实行由业主大会自主管理或者物业行政管理部门代为管理的方式。鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主大会自主管理。
维修资金由业主大会管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。
未成立业主大会或者业主大会决定委托物业行政管理部门代为管理的，其维修资金由物业行政管理部门代为统一管理。
第十四条 业主大会自主管理维修资金的，应当在物业行政管理部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户，维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
业主大会选择物业管理部门委托的商业银行以外的其他商业银行开立维修资金专户的，开户银行应当与物业行政管理部门签订监督协议。
第十五条 业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。
成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。
未成立业主大会的，续交的方案由物业行政管理部门会同同级财政部门制定，但是续交后的维修资金数额不得少于首期维修资金。
第十六条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。
维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定；未成立业主大会的，按照本办法规定补建。
第十七条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持房屋权属证书、身份证及其他相关手续到专户银行办理分户账更名手续。
第十八条 房屋灭失的，房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额，办理分户账注销手续。
第十九条 本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。
第三章 使 用
第二十条 维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十一条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十三条 维修资金划转业主大会管理前，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业行政管理部门申请列支；
（五）物业行政管理部门审核同意后，5日内按规定程序划转维修资金。
第二十四条 维修资金划转业主大会管理后，使用时按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案；
（二）业主大会依法讨论通过使用方案；
（三）物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案；
（四）业主委员会将使用方案报物业行政管理部门备案；物业行政管理部门发现不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正；
（五）业主委员会到专户银行办理维修资金使用手续；
（六）专户银行按规定程序划转维修资金。
第二十五条 物业管理区域应当按照首期维修资金总额的5%设立应急备用金，用于紧急情况下的维修、更新和改造。使用后由相关业主分摊，并补充至原有额度。
第二十六条 房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将危及房屋安全或者严重影响业主使用的，按照下列程序使用应急备用金：
（一）维修资金由物业行政管理部门代管的，业主委员会（相关业主）或物业服务企业提出申请后，维修资金管理部门可先予拨款；
（二）维修资金由业主大会自主管理的，由业主委员会决定应急备用金的使用，并将应急使用方案报物业行政管理部门备案。
第二十七条 使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同，提倡公开招标确定施工单位。
业主委员会或者相关业主，可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
第四章 监督管理
第二十八条 维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。
第二十九条 专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。
专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关维修资金的情况。
第三十条 专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。
物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。
第三十一条 专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。
维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第三十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。
第五章 法律责任
第三十三条 开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
第三十四条 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条 违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第三十七条 国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 出售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《陕西省物业管理条例》的有关规定执行。
存量公有住房（房改房）维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。
第三十九条 本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。
第四十条 本办法自2009年12月23日起施行。
