“小产权房”流转纠纷解决的司法途径及法理分析
于喜胜
（一）主要纠纷及现行司法解决方式
由于“小产权房”比较尴尬的法律身份，很容易造成多种形式的法律纠纷，如出卖人和买受人的纠纷，再流转时与第三人的纠纷，国家征地拆迁时的补偿纠纷，房屋的质量纠纷，物业管理纠纷等等。但解决这些纠纷的关键都在于对“小产权房”的产权以及相关的法律关系进行认证，以确定能否适用一般情况下土地和房地产管理的法律法规。因此，笔者拟以较为典型的北京市通州区人民法院审理的李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案为例，分析现行对“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径。
基本案情如下：李玉兰与马海涛于2002年签订了房屋买卖协议，由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民法院要求马海涛赔偿其经济补偿金480000元。通州区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。
李玉兰与马海涛两次对簿公堂，通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以《合同法》作为裁判依据。具体来说，即依照《合同法》第五十二条中的第五款情形：违反法律、行政法规的强制性规定，判定双方的买卖合同无效；依照第五十八条，判定合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，即买受人腾空房屋，出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益的损失。
而这两个层次的裁定中，又以第一层次，即判定合同无效作为前提。
而这实际上也是现在司法领域对此类纠纷的基本判断逻辑，如北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。
（二）现行司法解决方式的法理分析
从以上分析可知，对于此类纠纷一般是以合同无效作出判断，因此买受人必须返还房屋，出卖人返还价款及赔偿损失。那么司法上做出这样的裁定从法理上来说是否没有瑕疵呢？
从判断的逻辑前提来看，是在宅基地上建造的房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而违反的具体法律应当指的是《土地管理法》第四十三条中的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。以及第六十三条中规定的：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。以及表面看来，判定合同无效似乎顺理成章，但是确定违反法律禁令的法律行为是否无效，关键要对法律禁令进行解释。在解释时，应当以下列原则为出发点：法律制度必须是没有矛盾的。[1]因此，必须还要对土地管理法的这一禁止性规定作出分析，判断这一规定与涉及宅基地使用权管理的其他法律法规是否存在矛盾。
目前我国关于宅基地管理的规定散见于宪法、民法通则、土地管理法、房地产管理法以及各类法律法规，比较分散。这就造成了援引上的混乱和可能出现的矛盾。以下对相关法律法规进行梳理并分析。
1、从农村宅基地所有权的归属分析。1956年6月，全国人大制订的《高级农业生产合作社示范章程》中规定：社员入社必须把私有的土地、耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有；社员原有的坟地、房屋基地不必入社。这就保留了社员对宅基地的所有权。而1962年9月，中共第八届委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例（修正草案）》，即“六十条”，其中规定：生产队所有的土地为生产队范围的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖；未经县以上人民委员会的审批，任何单位和个人不得占有。此后，农民失去了对宅基地的所有权。另外，宪法第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这条规定以根本大法的形式确认了宅基地的所有权属于集体。《土地管理法》的第八条第二款则以特别法的形式确认了农村土地的集体所有权。
2、从农村宅基地使用权的归属分析。《土地管理法》第九条第一款规定了农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，第六十二条关于农民宅基地使用的限制性规定也在实际上承认了农民的宅基地使用权。《物权法》第十三章关于宅基地使用权的规定中也确认了农民对宅基地有占有、使用的权利。这实际上是集体土地所有权中占有、使用权能的分离。
3、从农村宅基地使用权的流转分析。《物权法》在第一百五十三条中规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有直接做出允许或禁止性规定。而在《物权法》（草案第三稿）的第一百六十二条中，规定了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。可见在制定物权法的过程中考虑到了城镇居民购买“小产权房”的现实，并通过对土地管理法等其他法律法规的援引而不是直接规定为解决这一问题留下了余地。
（1）1982年2月，国务院制定发布的《村镇建房用地管理条例》第十八条规定：“集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。”第十四条规定是：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”第十五条还规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审批、审查、批准手续。社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。”由第十八条和第十四条可知，非农业户可以经申请取得宅基地的使用权。由第十五条可知，非农业户迁居并拆除房屋后腾出的宅基地并没有强制规定要由生产队收回，因而可以保留宅基地的使用权，同时也可以对宅基地的使用权进行转让。由此可见，此时城镇居民是可以在农村宅基地上建造房屋，取得宅基地的使用权并进行转让的。
（2）1986年6月制定的《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”这一规定实际上仍然承认了城镇居民可以在宅基地上建造房屋，取得宅基地的使用权。1988年12月29日全国人大常委会第一次修正《土地管理法》时，对这一条款予以了保留。
（3）全国人大常委会第二次修订后的《土地管理法》（1999年元旦起施行）则删去了原土地管理法中第四十一条关于城镇非农业户口的居民在集体土地上建房的许可性规定，增加了第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的新规定，还新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。从此时起，法律从对城镇居民在宅基地上建造和购买房屋做出了禁止性规定。根据《立法法》第七十九条的规定，法律的效力高于行政法规。《土地管理法》修订实行后，以往有关宅基地使用权的行政法规不应与其相抵触，当有矛盾时，应该以《土地管理法》为准。因此从法理上推断，以往允许城镇居民在农村宅基地上建造并购买房屋的行政法规及相关规定已经失去了效力。
但是《土地管理法》新增的第四十三条和第六十三条是具有瑕疵的。首先，第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，其中所称“依法申请使用的国有土地”即包括“国家征收的原属于农民集体所有的土地”。在这条规定中，并没有限定征收农民宅基地的目的。这也是现实生活中政府征收农村集体土地后出让给开发商建设商品房，取得丰厚的土地出让金时，并不需要具备适格的目的的依据所在。而在《土地管理法》第二条中，又规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这就明确限定了征收和征用必须是以“公共利益”为目的的。因此，在同一部《土地管理法》中便出现了前后矛盾。同时，宪法第十条第三款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。这一条中将征收、征用土地的目的限制为“公共利益的需要”，其本质精神是为了保护集体所有的土地不被强大的国家公权力无限制地吞噬，保护我国紧缺的耕地资源和粮食安全，同时切实保护关系到农民生存的对土地占有、使用、收益的权利。因此，《土地管理法》第四十三条与宪法第十条第三款的精神也是违背的。
其次，《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而宪法第10条第64款修正案规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。其中明确承认了“土地的使用权可以按照法律的规定转让”，但其后并没有诸如“法律做出禁止性规定的除外”。但这一涵义实际上已经包含在了“不得……非法转让土地”中，因为违反了法律的禁止性规定必然是“非法转让”的情形。因而宪法并没有直接做出禁止性规定，而是将这一权限交给了其他法律，即体现在《土地管理法》中的第六十三条。那么又如何判断《土地管理法》的这一条规定是否合理呢？可以推知，这一条规定并没有上位法的支持。
仔细划分第六十三条中所指的农民宅基地使用权的转让，可以分为两种情况：一是城镇居民在农民宅基地上建造房屋因而取得宅基地的使用权（我国宅基地的使用权实际上是“由地面附着的房屋所有权来确定”[2]，因此城镇居民在农民的宅基地上建造房屋实际上就取得了宅基地的使用权，因而构成了宅基地使用权的转让），二是城镇居民购买农民宅基地上的房屋而取得宅基地的使用权（依据《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让）。而其中的第一种情形下的限制性规定实际上是以《土地管理法》第四十三条为依据的。因为依照第四十三条，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。因而宅基地使用权转让的违法性实际上产生于城镇居民在宅基地上建造房屋的违法性。但如前所论述，第四十三条实际上是具有瑕疵的，因而第六十三条在第一种情形下推导出的限制性规定的合理性也有待商榷。而第六十三条所涵盖的第二种情形则由它自身做出限制性规定，和我国的土地管理制度有关，从法理上讲没有瑕疵。
综上所述，《土地管理法》新增的第四十三条和第六十三条虽然都对城镇居民在宅基地上建造或购买房屋做出了禁止性规定，但这两条规定本身的合理性还并不是不容置疑的。
关于行政审批制度改革工作的实施意见
国务院
关于行政审批制度改革工作的实施意见
【颁布日期】01.10.09
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
监察部、国务院法制办、国务院体改办、中央编办《关于行政审批制度改革
工作的实施意见》已经国务院批准，现转发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国国务院
2001年10月18日
关于行政审批制度改革工作的实施意见
监察部、国务院法制办、国务院体改办、中央编办
（2001年10月9日）
按照党的十五届五中全会、六中全会和中央纪委第五次全会、国务院第三次
廉政工作会议的部署和要求，积极推行行政审批制度改革，对于深化行政管理体
制改革，促进政府职能转变，完善社会主义市场经济体制，加强和改进作风建设，
从源头上预防和治理腐败，都具有重要意义。近年来，绝大多数省、自治区、直
辖市和国务院各部门程度不同地开展了行政审批制度改革工作，取得了初步成效。
但是，这个问题并未完全解决。最近国务院党组决定把进一步推进这项改革作为
贯彻十五届六中全会精神的一项重要工作，要求各级政府进一步转变政府职能，
减少行政审批。少管微观，多管宏观，少抓事前的行政审批，多抓事后的监督检
查，切实加强监督和落实。改革行政审批制度，需要审批的项目应规定清楚，公
开透明，不需要审批的坚决不去审批。逐步建立、完善价格和市场机制，而不是
单靠行政手段去解决。根据国务院上述精神，现就进一步推进行政审批制度改革
提出如下意见。
一、行政审批制度改革的指导思想和总体要求
行政审批制度改革的指导思想是：以党的十五大和十五届五中全会、六中全
会精神为指导，按照江泽民同志“七一”重要讲话和“三个代表”重要思想的要
求，解放思想，实事求是，以充分发挥市场在资源配置中的基础性作用为基点，
把制度创新摆在突出位置，努力突破影响生产力发展的体制性障碍，加强和改善
宏观调控，规范行政行为，提高行政效率，促进经济发展，推进政府机关的廉政
勤政建设。
行政审批制度改革的总体要求是：不符合政企分开和政事分开原则、妨碍市
场开放和公平竞争以及实际上难以发挥有效作用的行政审批，坚决予以取消；可
以用市场机制代替的行政审批，通过市场机制运作。对于确需保留的行政审批，
要建立健全监督制约机制，做到审批程序严密、审批环节减少、审批效率明显提
高，行政审批责任追究制得到严格执行。
2001年，以经济事务的行政审批为重点，兼顾其他方面，突出抓好国务
院各部门及各省、自治区、直辖市人民政府的工作落实。省级以下各级人民政府
及其部门也要积极推行行政审批制度改革。
二、行政审批制度改革应遵循的原则
（一）合法原则。行政审批作为一项重要的行政权力，直接涉及公民、法人
和其他组织的合法权益，关系政府职能的转变和社会主义市场经济的发展。设定
行政审批应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求，符合法定权限和法定程序。
法律、行政法规、地方性法规和依照法定职权、程序制定的规章可以设定行政审
批。鉴于目前有关立法还不够完善，国务院各部门可根据国务院的决定、命令和
要求设定行政审批，并以部门文件形式予以公布；其他机关、文件设定的行政审
批应当取消。
（二）合理原则。设定行政审批，要符合社会主义市场经济发展的要求，有
利于政府实施有效管理。凡是通过市场机制能够解决的，应当由市场机制去解决；
通过市场机制难以解决，但通过公正、规范的中介组织、行业自律能够解决的，
应当通过中介组织和行业自律去解决。有关经营性土地使用权出让、建设工程招
标投标、政府采购和产权交易等事项，必须通过市场机制来运作。对虽符合合法
原则，但不符合上述要求的行政审批，也应当取消。
（三）效能原则。要合理划分和调整部门之间的行政审批职能，简化程序，
减少环节，加强并改善管理，提高效率，强化服务。一个部门应当实行一个“窗
口”对外；涉及几个部门的行政审批，应当由国务院规定的主要负责部门牵头，
会同其他有关部门共同研究决定后办理；实施行政审批要规定合理时限，提高工
作效率，在限定期限内办结。
（四）责任原则。按照“谁审批、谁负责”的原则，在赋予行政机关行政审
批权时，要规定其相应的责任。行政机关实施行政审批，应当依法对审批对象实
施有效监督，并承担相应责任。行政机关不按规定的审批条件、程序实施行政审
批甚至越权审批、滥用职权、徇私舞弊，以及对被许可人不依法履行监督责任或
者监督不力、对违法行为不予查处的，审批机关主管有关工作的领导和直接责任
人员必须承担相应的法律责任。
（五）监督原则。赋予行政机关行政审批权，要按照公开、公平、公正的原
则，明确行政审批的条件、程序，并建立便于公民、法人和其他组织监督的制度。
行政审批的内容、对象、条件、程序必须公开；未经公开的，不得作为行政审批
的依据。行使行政审批权的行政机关应当建立健全有关制度，依法加强对被许可
人是否按照取得行政许可时确定的条件、程序从事有关活动的监督检查。
三、实施步骤
国务院各部门的行政审批制度改革工作按照以下步骤和要求进行。
（一）全面清理行政审批项目并提出处理意见。由各部门按照统一要求，对
本部门的行政审批项目进行彻底清理，填报行政审批项目登记表，并依据上述原
则逐项研究提出取消、保留、下放或转入市场机制运作的处理意见。其中，各部
门根据国务院以往的决定、命令和要求设定的行政审批，该取消的也要取消；需
要保留的，必须报国务院备案。各部门内设机构设定的行政审批，原则上一律取
消；个别确需保留的，要以部门文件形式予以公布并报国务院备案。
（二）研究确定行政审批项目处理意见。由国务院行政审批制度改革工作领
导小组（以下简称领导小组）办公室对各部门提出的行政审批项目的处理意见进
行审核，并负责与各部门协商。对协商不一致的行政审批项目，由领导小组办公
室提出意见报领导小组确定。
（三）公布行政审批项目处理决定。由领导小组办公室编制各部门取消和保
留的行政审批项目目录并拟定有关规定，报领导小组讨论并提交国务院总理办公
会议审议，经批准后以国务院决定的形式予以公布。
（四）制定监督制约措施。各部门结合实际，针对保留的审批项目制定、公
布监督制约的具体措施，并报领导小组办公室。
各省、自治区、直辖市的行政审批制度改革，要在前一阶段工作的基础上，
根据本实施意见的要求，进一步加大工作力度。已对行政审批项目进行了初步清
理和处理的，要认真回顾和分析前一阶段的工作情况，查找存在问题和不足，针
对薄弱环节，采取改进措施。要根据本实施意见确定的原则，结合本地区实际，
切实做好有关行政审批项目的处理工作。如存在该清理的未作清理、应取消的没
有取消等问题，要坚决予以纠正。正在进行清理和处理的，要按照有关要求加强
监督检查，严格审核把关。尚未开展这项工作的，要尽快作出部署，抓紧组织实
施。对工作扎实、效果较好的，要注意总结和推广经验；对工作不认真、走过场
的，要责成其认真整改。
四、需要注意的问题
行政审批制度改革政策性强，涉及面广，工作难度大。各地区、各部门务必
采取有效措施，确保这项改革健康有序地进行。
（一）要加强组织领导。各地区、各部门要增强政治责任感，充分认识行政
审批制度改革的重大意义，把这项工作摆到重要位置，切实加强领导。要明确一
位领导同志负责这项工作，并成立专门工作班子或抽调专人承担日常工作。监察、
法制、体改、机构编制等部门和单位要在党委、政府的统一领导下，充分发挥职
能作用，做好组织协调工作，要实行严格的责任制，形成工作合力。
（二）要注意搞好工作衔接。各地区在审批项目处理工作中，要注意与国务
院各部门的有关工作相协调。对于国务院已经明确取消和保留的行政审批项目，
要作出相应处理。应该取消的，必须取消；需要保留的以及由国务院有关部门下
放给地方审批的，要继续实行，并健全监督制约机制。国务院及国务院各部门依
据法律、行政法规、部门规章设定的审批项目，地方政府可以提出取消或者其他
处理的建议，但不能自行宣布处理意见。
（三）要积极稳妥地推进。改革行政审批制度，既要大胆实践，勇于创新，
又要按照中央的统一部署和要求，有组织、有秩序地进行；既要坚决精减和调整
不适应社会主义市场经济发展要求的行政审批事项，又要切实加强对需要保留的
行政审批行为的监督。对取消行政审批的事项要制定后续监管措施，避免管理脱
节。要加强调查研究，注意发现并及时解决倾向性、苗头性问题。要将行政审批
制度改革工作与政府机构改革、政务公开和实行“收支两条线”管理等工作结合
起来，互相促进。
（四）要加强监督检查。各地区、各部门要切实加强对行政审批制度改革工
作的监督检查，绝不允许搞上有政策、下有对策，有令不行、有禁不止，坚决反
对和防止搞形式主义。任何部门和单位都不得瞒报、虚报行政审批项目，不得对
决定取消的项目搞变相审批，不得违反规定擅自新设行政审批项目。对已经明确
取消的行政审批项目仍然进行审批的，要按照有关规定予以处理。
领导小组办公室拟在2001年底对各地区、各部门开展行政审批制度改革
的情况（包括行政审批项目是否得到彻底清理，已经作出处理的审批项目是否落
实到位，对保留的审批项目是否建立了监督制约机制等）有重点地进行一次检查。
2001年10月9日
