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浅谈建设用地使用权的产生和期限/苏佰林

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 14:46:38  浏览:8242   来源:法律资料网
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浅谈建设用地使用权的产生和期限
(一)建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生,如果从建设用地使用权人的角度来考察,就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权,则不动产物权的一般取得原因(如继承),自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性,可将建设用地使用权的取得分为两大类:在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权,它的产生方式包括:
(1)划拨方式。土地划拨,是土地使用人只需按照一定程序提出申请,经主管机关批准即可取得土地使用权,而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定:“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定,可以通过划拨方式取得的建设用地包括:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地,须经县级以上地方人民政府依法批准。
(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式:协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方),与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后,签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖,应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告,通过招标、拍卖程序,签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。
(3)流转方式。建设用地使用权流转,是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为,如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实,新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2.在集体所有的土地上设立的建设用地使用权,根据我国物权法的规定,集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织,在经过依法审批后,对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定,乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业,或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的,应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
(二)建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限,是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权,是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人,除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外,可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的,根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,按照土地的不同用途,土地使用权出让的最高年限为:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限,在最高年限内,由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定,建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

作者:苏佰林

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出具借条强行借款的行为应定抢劫罪
--兼与帅国珍同志商榷

周永军 蒋为刚


2002年9月2日《人民法院报》刊登了帅国珍同志的文章《强行借款后又出具借条的行为如何定性》(以下称《帅》文),笔者对《帅》文的观点有不同看法,特撰一文与之商榷。《帅》文中介绍了这么一则案例:被告人许某纠集三人携带尖刀、玩具仿真手枪等凶器窜至某公司,向公司主人借款遭拒绝,遂以言语相威胁、凶器相威吓,迫使公司主人交出3万元,在被害人要求下许某出具了借条一份。《帅》文以被告人许某不具有非法占有公私财物的目的,而是符合强拿硬要、扰乱公共秩序的特征为由,认定其构成寻衅滋事罪。笔者认为,对被告人许某的行为应认定为抢劫罪,理由如下:
其一,被告人许某的行为所侵害的客体符合抢劫罪的客体特征。《帅》文认为被告人许某的行为,是对民事活动应遵循的平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则的公然挑衅,严重侵犯了被害人的人身权利,侵害了社会正常的公共秩序,侵害的是寻衅滋事罪的客体。笔者认为,寻衅滋事罪侵害的客体是公共秩序,即社会公共生活依据共同生活规则而有条不紊进行的状态,而抢劫罪侵害的客体是公私财产权利和公民人身权利。就本案而言,被告人许某强迫被害人交出财物,是在非公开的、非公众的场合下实施的非公然性的犯罪行为,显然其主要直接侵害的是被害人的财产权利,虽然这一行为同时也侵害了一定范围内的社会秩序,但应当看到任何故意犯罪都是对社会秩序的公然挑衅,所以要把握主次之分,而且根据特别法优于普通法的原则,具体犯罪行为的直接客体要优先适用于一般客体、同类客体,因此对本案应适宜认定其侵害了抢劫罪的客体。
其二,被告人许某的主观方面符合抢劫罪的主观方面特征。寻衅滋事罪的主观方面特征主要表现为逞强、耍威风,发泄不满情绪、报复社会,寻求刺激、开心取乐,等等,有一种与公共为敌的意识;而抢劫罪的主观方面特征是故意对不归其本人所有的公私财物进行非法占有。纵观本案,被告人许某在作案过程中尚没有侵犯公共秩序的意识,不能认定其有寻衅滋事的故意;其在借款不成的情况下,主观方面表现为如何取得被害人的财产,非法占有供自己享用,所以其主观方面也符合抢劫罪的主观方面特征。
其三,被告人许某非法占有公私财物的故意十分明显。“非法占有公私财物的故意”是抢劫罪的重要特征,也是区别于抢劫罪与寻衅滋事罪的关键所在。由于本案被告人许某在实施犯罪行为后又出具了借条,使案件的定性产生了较大的争议。首先应当明确的是,被告人许某强行借款后又出具借条,是一种单方行为,并非双方意思一致的表示,根据民法原理,无意思表示即无民事法律行为,无民事法律关系,所以这种借款行为是无效民事行为,自始就无效,那么被害人就始终享有被被告人“借”走款物的财产权利。其次,由于被告人一直就不享有这份财产权利,在借款不成的情况下,转化形成了想方设法取得、占有被害人的财产的犯意。而且被告人明知自己不能合法占有这一财产,即采取了言语威胁、凶器恐吓等抢劫的手段,迫使被害人交出财物,当场具有明显的非法占有的故意,至此抢劫行为已经完成。至于被告人在被害人的要求下出具借条,则是一种不使犯罪行为当即暴露出来的掩护隐蔽犯罪行为的手段,而且被告人事后也无还款的诚意,明显是借借款之名、行抢劫之实,因此,这一份借条不足以排除被告人的抢劫犯罪事实。
其四,即使认为被告人许某的行为又侵害了社会公共秩序,也是一个犯罪行为同时触犯数个不同罪名的犯罪形态,根据想象竞合犯“从一重处断”的原则,也应选择量刑较重的抢劫罪进行处罚。
综上所述,被告人许某的行为主要侵害了被害人的财产权利,以暴力威胁的手段非法占有他人财物,定性为抢劫罪更加符合主客观一致的原则。

(作者单位:江苏省射阳县人民法院 江苏省建湖县人民检察院)

山东省城市绿化管理办法

山东省人民政府


山东省城市绿化管理办法
山东省人民政府




第一条 为加强城市绿化管理,促进城市绿化事业的发展,保护和改善生态环境,美化城市,根据《城市绿化条例》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区内种植和养护树木花草等绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条 省人民政府建设行政主管部门主管全省城市绿化管理工作。
城市人民政府城市绿化行政主管部门主管本行政区域内的城市绿化工作。
城市规划、市政、房地产、林业、环保、公安、工商行政管理等部门,按照各自职责协同城市绿化行政主管部门搞好绿化工作。
第四条 城市绿化应当因地制宜,坚持节约用地与美化环境相结合,突出风貌特色,实行统一规划、配套建设、分期实施、各负其责的原则。
第五条 城市人民政府应当采取措施,鼓励单位和个人投资兴办城市绿化事业,积极开展花园式单位和绿化先进单位等群众性创建活动,建设园林城市。
第六条 城市人民政府应当把城市绿化纳入城市国民经济和社会发展计划,并按国家和省有关规定安排城市绿化养护和建设资金。
第七条 城市中的单位和有劳动能力的公民,均应依照国家有关规定履行植树或者其他绿化义务。
有条件的单位应进行垂直绿化。鼓励和提倡单位、公民移风易俗,栽植纪念性树木。
第八条 任何单位和个人都应爱护城市绿地及绿化设施,并有权对损坏绿地和绿化设施的行为进行制止、检举和控告。
第九条 城市人民政府应当组织城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门共同编制城市绿化规划,并纳入城市总体规划。
城市绿化规划按规定程序报经批准后,由城市绿化行政主管部门组织实施。
第十条 城市绿化规划应当安排与城市性质、规模和发展相适应的绿化建设用地,城区绿化指标要逐步达到城区面积的30%。
第十一条 建设项目与其附属绿化项目,应当同时设计、同时施工。完成绿化的时间,不得迟于主体工程投入使用后的第二个年度绿化季节;逾期没能完成绿化任务的,由城市绿化行政主管部门组织代为绿化,绿化费用由建设单位承担。
第十二条 建设项目的附属绿化工程设计方案,按照基本建设程序审批时,必须有城市绿化行政主管部门参加审查;未经审查的,城市规划行政主管部门不得发给建设工程规划许可证。
第十三条 严格控制大型城市公共绿地建设项目。城市公共绿地面积在2公项以上的,其设计方案由所在市地城市绿化行政主管部门审查同意后,报省人民政府建设行政主管部门批准;面积不足2公顷的,由所在市地城市绿化行政主管部门审批。
城市居住区绿地、生产绿地、防护绿地和道路绿化的设计方案,由城市绿化行政主管部门审批。
第十四条 城市绿化工程的设计与施工,应当由有相应资格的单位承担。
第十五条 城市绿化工程竣工后,由城市绿化行政主管部门或者该工程的主管部门负责组织竣工验收。经验收不合格的,不得交付使用。
第十六条 城市绿化维护管理责任:
(一)公共绿地、风景林地、防护绿地、道路绿化,由城市绿化专业养护单位或城市绿化行政主管部门委托的单位负责;
(二)单位附属绿地、生产绿地和居住区绿地中的庭院绿地,由权属单位负责;
(三)单位门前责任区内的树木花草和绿化设施,由责任单位负责;
(四)居住区绿地,实行物业管理的,由物业管理企业负责;未实行物业管理的,由建设单位负责或者委托城市绿化专业养护单位负责。
第十七条 任何单位和个人不得擅自改变城市绿化规划用地的性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。
调整城市总体规划或城市绿化规划,应当保证城市绿化用地各项指标的合理增长和各类绿地的合理布局。
第十八条 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地;占用的城市绿化用地,应当限期归还。
因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿地的,必须经城市绿化行政主管部门批准,并按有关规定办理临时用地手续。
第十九条 临时占用绿地的期限不得超过两年。占用期满后,占用单位应当清场退地,恢复原状。
第二十条 城市公园应当加强管理,保持园容整洁、设施完好。公园内兴建游乐设施、服务网点及其他影响绿化功能的建设项目,必须经城市绿化行政主管部门审批。
公园周围不得建设有碍公园景观、污染环境的建设项目。
第二十一条 城市绿地内禁止下列行为:
(一)挖坑、采石、取土;
(二)堆放物料、沙石,倾倒废弃物,停放车辆;
(三)放养家禽、家畜;
(四)攀折花木、采摘花草、践踏草坪。
第二十二条 城市人民政府应当保护树木所有权者的合法权益。城市树木所有权按下列规定确认:
(一)在国有土地上栽植的树木,归土地使用者所有;
(二)在集体土地上栽植的树木,归集体单位所有,另有协议或合同约定的,从其约定。
城市树木所有权证书,由城市人民政府颁发。
第二十三条 严禁擅自砍伐和移植树木。确需砍伐或移植的,必须按下列规定审批:
(一)一处一次砍伐或移植树木10棵以下的,由县(市)城市绿化行政主管部门审批;
(二)一处一次砍伐或移植树木10棵以上50棵以下的,由市地城市绿化行政主管部门审批;
(三)一处一次砍伐或移植树木50棵以上的,由省建设行政主管部门审批。
第二十四条 城市绿化行政主管部门应当定期修剪公共绿地、防护绿地和道路绿化的树木花草。
管线管理单位需修剪树木的,必须向城市绿化行政主管部门提出申请,由城市绿化行政主管部门统一组织修剪。承担修剪费用的办法,由城市人民政府规定。
因不可抗力致使树木倾倒等危及管线、交通安全时,管线管理单位和公安交通管理部门可先行修剪或者砍伐,但必须在事发3日内报告城市绿化行政主管部门和绿地管理单位。
第二十五条 管线安装或其他建设需要挖掘绿地或者移动绿化设施的,必须报经城市绿化行政主管部门审批;工程完工后,限期恢复原状。
第二十六条 有下列情形之一的树木,必须及时砍伐、更新。树木属单位和个人所有的,树木所有者应及时报告城市绿化行政主管部门,并按要求进行砍伐、更新:
(一)树龄已达到更新期或自然枯死的;
(二)有严重病虫害无法挽救的;
(三)严重枯朽或倾斜,妨碍交通或危及人身、建筑物以及其他设施安全的;
(四)因其他自然原因需要砍伐或更新的。
第二十七条 禁止下列损坏树木的行为:
(一)剥皮、挖根;
(二)就树搭棚、架设电线;
(三)攀树、折枝、摘果;
(四)在树上刻字、钉钉、拴系牲畜;
(五)距树木1米以内堆放物料,2米以内挖沙取土、挖窑;
(六)法律、法规规定的其他有碍树木生存的行为。
第二十八条 城市的古树名木由城市绿化行政主管部门实行统一管理,有关责任单位和公民负责养护。
严禁砍伐或移植古树名木。确因特殊需要迁移的,按下列规定报批:
(一)300年以上和特别珍贵稀有或者具有重要历史价值和纪念意义的古树名木,由省建设行政主管部门审查,报省人民政府批准;
(二)其他古树名木由所在地城市绿化行政主管部门审查,报同级人民政府批准。
第二十九条 城市绿化行政主管部门应当按照国家有关规定,加强对树木花草病虫害的调查与监测,做好城市植物病虫害及其他自然灾害防治的监督管理工作。
第三十条 违反本办法规定,城市绿化设计方案未经批准或者未按照批准的设计方案施工的,由城市绿化行政主管部门责令停止施工,限期改正或者采取其他补救措施。
第三十一条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由城市绿化行政主管部门或其授权的单位责令停止侵害,可以并处罚款;造成损失的,应当负责赔偿;应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)损坏树木花草的,处以赔偿费1至3倍的罚款;
(二)擅自修剪树木的,处以200元以上1000元以下的罚款;因擅自修剪造成树木死亡的,处以树木赔偿费3至5倍的罚款;
(三)擅自砍伐树木的,处以树木赔偿费3至5倍的罚款;
(四)砍伐、擅自移植古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或死亡的,处以每株1万元以上3万元以下的罚款;
(五)损坏绿化设施的,处以赔偿费1至3倍的罚款。
第三十二条 未经批准,擅自占用城市绿化用地的,由城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状,并可处1万元以上10万元以下的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法规定实施罚款处罚时,必须按照国务院《罚款决定与罚款收缴分离实施办法》的规定执行。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十五条 城市绿化行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任;未构成犯罪的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月2日