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论法人人格否认制度在民事和刑事领域的不同适用/牛建国

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 22:02:37  浏览:9159   来源:法律资料网
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论法人人格否认制度在民事和刑事领域的不同适用

牛建国 彭传雨


摘要:法人人格否认制度最早由英美法的判例所创设,我国于2005年修订公司法时以立法的形式确立了该项制度,法人人格否认制度的确立对于确保交易安全,保护债权人利益发挥了重要作用。因其主要适用于民事领域,所以本文拟从其内涵着手,重点论述其在民事领域的适用;同时由于该制度涉及法人主体资格存在与否的问题,所以与刑事领域的单位犯罪问题有一定的联系,本文又以此为突破口研究其在刑事领域的适用。

关键词:法人人格否认;揭开公司面纱;单位犯罪


  法人人格否认制度最早由美国法官桑伯恩于1905年在“美国诉密尔沃基冷藏运输公司案”中创立,由于其在限制股东滥用法人独立人格身份侵害债权人和公共利益方面的积极作用,现已为世界各国立法所确认。为平衡保护股东和债权人的利益,《中华人民共和国公司法》(下文简称《公司法》)在2005年修订的时候也首次规定了公司法人人格否认制度。
一、公司法人人格否认制度的内涵
  公司法人人格否认制度,指作为债务人的公司严重损害债权人利益时,债权人可以请求法院否认公司法人资格,以追究滥用公司人格的股东对公司债务承担连带责任。为了阻止公司独立人格的滥用和保护债权人利益及社会公共利益,法院在个案中否定公司及其身后的股东各自的独立人格及股东的有限责任,责令股东直接清偿公司债务,承担无限责任,以实现公平、正义的目标。法人人格否认制度弥补了片面强调法人人格独立及股东有限责任制度的固有缺陷,有效地防范了不法行为人利用法人人格逃避法定或约定义务,保护了社会公共利益和债权人的合法利益。时至今日,世界多数国家纷纷引进公司法人人格否认制度,公司人格否认制度己为两大法系所共同认可。
公司法人人格否认制度的基本特征是:
1、公司法人人格否认只是公司法结构中的例外规则,而非一般原则。公司法人独立性原则,即公司作为独立民事主体的法人性质应受到尊重即应当被承认而不是否认。只有当股东滥用公司独立人格,侵害债权人利益及社会公共利益的特定情况下,方可例外适用公司人格否认。
2、公司法人人格否认只是对公司人格独立和股东有限责任绝对化的一种矫正,而并非全面否认。公司人格否认制度的适用不是对该公司法人格的全面、彻底、永久地否认,只适用于在个案中公司法人人格不符合法律规定而需要否认其法人人格的场合,其效力不涉及该公司的其他法律关系,并且不影响该公司作为一个公司独立实体合法的继续存在。
3、公司法人人格否认是对失衡的公司利益关系的法律救济。公司法人人格否认制度不同于公司法人人格独立的制度安排,后者是一种立法规制,是事先确立好规则,而由希望利用公司法人制度者依照此规则行事,一切私法主体只要符合公司法所规定的实体要件和程序要件,即可按法律的预设,取得独立法人资格,享受公司制度带来的利益。而公司法人人格否认制度是国家运用公权力,通过司法规制方式对失衡的公司利益关系进行事后的强制的调整,或者说是通过追究法人人格滥用者的责任,对因法人人格滥用而无法在传统的法人制度框架内获得合法权益者给予一种法律救济。
二、法人人格否认制度在民事领域的适用
  我国《公司法》总则中第20条规定:“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程,依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的,应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。”第64条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”
  整个《公司法》中对法人人格否认制度的规定就集中在这两个法条,这也是该制度在民事领域适用的全部法律依据。这样的法律依据在实践运用中显得有些原则性,不够详尽。况且将公司法人人格否认制度列入修订后的《公司法》本来就存在争议,否定意见的重要理由是对法院自由裁量权的担忧,如若适用不当,这一制度很容易被滥用而随地否定公司法人人格,其结果不仅会危害公司法人人格否认制度本身,还可能动摇整个公司法人制度,给公司的发展带来灾难性的后果。因此,对这一制度的适用必须严格把握条件,决不能滥用。
结合我国司法实践以及法人人格否认相关理论,公司法人人格否认通常应具备以下适用件:
(一)主体要件
公司法人人格否认通常基于个案认定,不应撇开具体的案件和主体而对公司的法人人格予以抽象性的否定,因此其适用的对象必须是具体的双方当事人。公司法人人格否认制度的主体应该分为义务主体和权利主体,前者是指公司人格的滥用者,后者是指因公司法人人格滥用而受到损害,并有权提起诉讼的相对人。
1、公司人格的滥用者:揭开公司面纱不等于说追究所有股东对公司债务的连带责任。揭开公司面纱的后果应加于控制股东身上。新《公司法》第20条所称的“股东”既包括一人公司中的唯一股东,也包括股东多元化公司(含普通有限责任公司和股份有限公司)中滥用权利的控制股东,但不包括诚信慎独的股东尤其是小股东。
公司法人人格滥用者应限定为该公司的股东,至于公司中具有实际控制权的董事、经理或其他高级职员,他们也有可能利用职务之便滥用公司法人格以谋取私利,对他们可否适用公司法人格否认制度追究其责任?笔者认为,董事、经理等高管人员分为两类:一类是兼具股东身份的,此类高管人员倘若滥用权利损害债权人利益,可针对其股东身份提起公司法人人格否认之诉;另一类是不具有股东身份的,此类高管人员不能适用公司法人人格否认制度,而是依公司法有关规定适用董事、经理之责任,倘若公司及股东怠于行使权利不对高管人员起诉,债权人可根据《合同法》第73条的规定对董事、经理等高管人员提起代位权之诉。
此外,适用该制度时公司的股东应区分积极股东和消极股东、名义股东和实际支配股东。积极股东是对公司的决策加以影响的股东,消极股东是没有参与公司经营管理的股东,只有积极股东或实际支配股东才有滥用公司人格的可能,那些并未滥用公司法人格的股东仍应受到有限责任原则的保护。
2、因公司法人人格滥用而受到损害,并有权提起诉讼的相对人:公司法人人格否认制度的适用必须经过司法途径,对因法人人格受到损害的当事人进行救济,因此需要由原告提出适用该制度的诉讼请求。公司法人人格滥用的受损者通常是公司的债权人,若公司自己或公司股东为某种利益提起适用公司法人人格否认制度的请求,法院一般不予以适用的。因为要求公司主张自己不是“人”在逻辑上和法理上都是行不通的。在此种情况下,公司或其他无辜股东特别是小股东权益可依公司法其他条款得以保护,比如,根据《公司法》第20条第2款的规定:“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”如果公司股东滥用权利给公司或其他股东造成损害,公司或其他股东可以对其提侵权之诉。
在此必须指出的是,《公司法》第20条所称“公司债权人”应该包括各类债权人,既包括民事关系中的各类债权人,也包括劳动关系中的债权人(劳动者),还包括行政关系中的特殊债权(如国家税收债券)。
(二)行为要件
公司法人人格否认是对已无独立人格的法人状态的一种揭示和确认。它是因为法人人格被滥用致使法人人格独立性丧失而引起的。因此,没有滥用法人人格的行为则无所谓法人人格的否认。公司股东滥用公司人格行为通常如下:
1、股权资本显著不足
如果出资人以公司方式组织经营,而又未具备足额资本,就可以认为出资人有利用公司法人人格制度逃避股东责任的企图,基于权利与义务相对应、利益与风险相一致的原则,法院有必要启用法人人格否认制度,直接追究股东的责任。
资本显著不足是指股东实际投入公司的资金显著低于公司章程规定的注册资本。也有观点认为,资本显著不足是指将公司资本与公司经营之事业及其隐含的风险相比非常之小,或者与公司经营之规模相比非常之小。笔者认为,股权资本显著不足既包括股东出资低于最低注册资本的情况,也包括股东出资虽高于最低注册资本,但显著低于该公司从事的行业性质、经营规模、雇工规模和负债规模所要求的股权资本的情况。在新《公司法》大幅降低公司的最低注册资本的门槛后,最低注册资本在保护债权人方面的深化已经破灭了。假定一家房地产有限责任公司的出资均高于法定最低注册资本。倘若该公司股东投入公司的股权资本为10OO万元人民币,而公司从银行筹措的债券资本为10亿元人民币,则这显然是一家资本显著不足的公司,法院应毫不犹豫地揭开这家骨瘦如柴公司的面纱。
2、利用公司人格规避契约义务或法律义务的行为
就是利用公司形式制造契约义务或法律义务不能履行或不必履行的既成事实,从而逃避债务承担,而在表面上行为人不履行义务似乎于法有据。此类行为,大致概括为以下三种:
一是“脱壳经营”或称“金蝉脱壳”。即股东为逃避原公司巨额债务而抽逃资金、解散该公司或宣告该公司破产,使公司债权人得不到清偿,再以原设备、场所、人员及相同经营目的而另设一个公司。此行为的目的就是为了逃脱原来公司的巨额债务。为了保护债权人的利益,对此应适用法人人格否认制度将新设的公司人格予以否认,让新设的公司与原公司共同对债权人负连带责任。
二是负有法律上或契约上特定的作为或不作为义务的当事人,利用新设公司或既存公司的法人人格,以达到回避契约义务或法律义务的目的。如利用公司形式从事竞业禁止的行为。再如,在经营具有高度危险性、承担侵权责任概率较高的业务的公司中,其支配股东为了分散经营风险和责任财产,可能会将公司分割成多个性质相同的小公司,如出租车行业,为分散经营风险而以每一部车为单位成立一家运输公司,以在发生交通肇事等侵权行为后,可以以公司人格为抗辩理由,最大限度地回避侵权责任。此行为滥用了公司人格从而达到了规避法律义务之目的,在这种情况下,应将这些企业视为一个“企业实体”,揭开那些小公司的法人人格面纱,直接追究法人人格滥用者的赔偿责任。
三是当事人利用公司名义进行欺诈以逃避合同或法律义务的行为。例如,债权人在决定对某公司的信用进行展期时要求其提供财务信息。该公司提供了一份两周前的资产负债表,表明公司尚有相当的流动资金和较少的现实债务。该公司在制作资产负债表时所反映的信息是正确的,但是由于相隔了两周,在此期间,股东让公司对其进行了大量的股利分配。在这种情况下,应当揭开公司面纱,让股东对公司债权人承担责任。
3、公司人格形骸化
所谓公司人格形骸化实质上是指公司与股东完全混同,使公司成为股东的或另一个公司的另一个自我,或成为其代理机构和工具,以至于形成股东即公司,公司即股东的情况。这在一人公司和母子公司表现得最为明显,其基本表征如下:
一是管理混同。母子公司之间具有共同的管理人员,正所谓“一套班子两块牌子”,且职责不清,这样混同管理,容易导致管理层暗箱操作,损害债权人的利益。
二是财产混同。一方面表现在公司财产与股东财产在实际经营上的混同,另一方面表现在公司与股东或一公司与他公司利益一体化上。如使子公司为母公司的债务提供担保,不遵守正常的贷款程序将资金从一公司转移到另一公司,或者使用共同的银行账户。这都违背了资本维持和资本不变原则,进而影响公司对外承担责任的物质基础。
三是人格混同。如子公司一直被视为母公司的一部分,如“部门”或“分支机构”,而不是一个子公司。子公司亦是依法设立的公司,自应保持独立的存在才能满足公司独立人格的要求,如果母公司仅仅将子公司作为其下属单位,子公司的独立性无从谈起。
四是业务混同。即一公司完全为另一公司的利益需要为准而进行的交易活动、交易行为、交易方式、交易价格等。使交易方无法分清是公司还是股东的交易行为,从而损害债权人的利益。公司人格形骸化实际上是为减少其财产责任采取的一种措施,具有欺诈性质,对债权人的债权造成了损害,故应适用法人人格否认制度将股东与公司的财产一起承担连带责任。
(三)结果要件
公司法人人格否认的结果要件是指公司股东或其他实际控制公司的人滥用公司人格给公司债权人及其他社会群体造成客观上的实际损害,并且滥用公司人格的行为与造成的损失之间有直接的因果关系。
一般说来,公司法人人格否认的结果要件应具有以下两个特点:
一是滥用公司法人人格的行为必须造成损害,而且是对债权人利益造成严重损害,而非一般损害。这首先是因为法人制度中的公司人格独立、股东有限责任以及公司法人人格的宗旨,都是将利益和风险公平地分配于公司的出资者和公司的债权人或其他相关利益人,以实现一种利益平衡体系。其次是公司外部的债权人或其他相关利益人,并不关注也无法关注公司股东是否滥用公司法人人格,他们所关注的只是自己遭受了损失,而这种损失与股东滥用公司法人人格有关,所以需要公司法人人格否认来追究滥用公司法人人格的股东的责任。实现一种利益补偿。当然,判断滥用公司法人人格之行为所造成的损失,既要考虑已经发生的现实损失;也要考虑潜在的损失;既要包括公司的债权人的损失或其他第三人的利益损失,也包括国家利益和社会公共利益的损失。另外,此处的“严重损害”,不是一般损害,更不是轻微损害,而是指公司不能及时足额清偿全部或者大部分债务。不能简单因为债务人公司暂时不能清偿债务,就视为债权人利益受到了严重损害。造成严重损害的原因不仅在于债务人公司拒绝或者怠于清偿债务,更在于债务人公司滥用公司法人资格。
二是滥用公司法人人格的行为与造成的损害之间具有因果关系。滥用行为和实际损害之间的因果关系是追究滥用法人人格行为人法律责任的基础。法人人格滥用行为是否引起法人人格的否认必须确认滥用行为和损害结果之间是否存在着因果关系。这里所要考察的是滥用公司法人人格的行为与债权人的损失之间是否存在内在的必然的联系。如果能证明存在这种内在的必然的联系,则表明二者之间存在因果关系,毫无疑问,应适用人格否认制度。如果债权人不能证明滥用法人人格行为和损害结果之间存在着因果关系,那么债权人就不能要求股东对公司债务承担连带责任。
三、法人人格否认制度在刑事领域的适用
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呼和浩特市营业性演出管理实施办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


关于批转《呼和浩特市营业性演出管理实施办法》的通知




呼政发[2004]71号
各旗、县、区人民政府,市各委、办、局:
市人民政府同意市文化局制定的《呼和浩特市营业性演出管理实施办法》,现批转给你们,请遵照执行。




二OO四年十月十九日

              呼和浩特市营业性演出管理实施办法

第一条 为了加强对营业性演出的管理,繁荣社会主义文艺事业,满足人民群众文化生活的需要,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《营业性演出管理条例》和文化部《营业性演出管理条例实施细则》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事营业性演出活动的单位和个人,均须遵守本办法。
第三条 市文化行政主管部门是本市营业性演出活动的主管机关。旗、县、区文化行政主管部门负责本辖区内营业性演出的日常管理工作。
第四条 市文化行政主管部门依据国家的总体规划,确定本市演出单位的总量、布局和结构。
第五条 本办法所称营业性演出单位包括文艺表演团体、演出经纪机构和演出场所等。
第六条 申请设立演出单位,应当按照《营业性演出管理条例》和《营业性演出管理条例实施细则》的有关规定向市文化行政主管部门提出申请;经审核批准的,取得《营业性演出许可证》;向工商行政管理部门申请注册登记,取得营业执照后,方可营业。其中演出场所在取得《营业性演出许可证》后,还应当报公安部门进行安全审核和向卫生行政部门申领卫生许可证。
第七条 个体演员从事营业性演出活动,应当持个人身份证明及户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府的证明,按照国家规定的审批权限向户籍所在地县级以上文化行政主管部门提出申请;经审核批准,取得《营业性演出许可证》。
第八条 文化娱乐场所在本场所内兼营营业性演出业务的,按照有关规定,向文化行政主管部门申领《营业性演出许可证》。
第九条 占用公园、广场、街道、宾馆、饭店、体育场(馆)或者其他非营业性演出场所举办营业性演出活动的,应当报经当地文化行政主管部门、公安部门和其他有关部门批准。
第十条 营业性演出场所不得为无《营业性演出许可证》的营业性文艺表演团体或者个体演员以及未经批准的营业性演出活动提供场地服务。
第十一条 从事本办法规定的演出经营活动的,必须在演出前30日内按本办法规定向文化行政主管部门提出申请,文化行政主管部门在接到申请之日起10日内给予批准或不批准的答复。
第十二条 旗、县、区文化行政主管部门要按照《营业性演出管理条例》及其实施细则的有关规定,严格审批文艺表演团体演出活动,对有不良记录的演出团坚决不予接纳。充分发挥演出市场主管部门的职能作用,严格管理当地演出市场的演出单位和演出活动。
第十三条 旗、县、区文化行政主管部门要主动联合公安部门、工商行政管理部门,共同作好演出活动的管理工作,保证演出市场的健康、规范、有序发展。
  第十四条 妨碍有关行政主管部门工作人员按照本办法执行公务的,对直接责任人进行批评教育;情节严重的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第十五条 国家机关工作人员在文化管理和监督检查中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究其刑事责任;尚不构成犯罪的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第十六条 本办法由市政府法制机构负责解释。
第十七条 本办法自2004年11月1日起施行。



深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


  我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是,我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定,无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准,于2009年9月23日正式公布,自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围,对不同种类房屋登记的程序作了具体规定,对《物权法》的相关内容作了细化和补充,具有较强的针对性和可操作性,对于规范无锡市房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握,本文兹对其中重要条款予以解读,供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

  第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
  基本单元的确定条件为:
(一)区分所有权建筑:具有独立的门牌号、户室号或者占位号,专有部分有固定界址,共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元;
(二)非区分所有权建筑:住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元;非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

  申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记,都面临一个问题:什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定,全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下,擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房,但是因分割后房屋单元无明确、固定界限,位置不确定,往往无法办理房屋所有权证,引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发(94)建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》,但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定,必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为,预防风险,减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

  第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,在合法取得的土地上建造的房屋,无建设工程规划许可证明的,当事人可以凭房屋权属来源证明,向房屋登记机构申请登记。
  房屋登记机构受理登记申请后,应当向有关单位核查,符合登记条件的,应当予以登记。

[深度解读]

  由于历史客观原因,目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况,不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是,如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上,其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前(即1990年4月1日之前);如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上,其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前(即1993年11月1日之前)。同时,申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明,如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库(位)权属认定标准明确。

  第二十七条 申请房屋所有权初始登记的,应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库(位)等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设,未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库(位),符合房屋登记条件的,登记为建设单位所有;其他依法属于全体业主共有的汽车库(位),符合房屋登记条件的,登记为全体业主共有。

[深度解读]

  业主的建筑物区分所有权中,建筑区划内汽车库(位)的权利归属涉及广大业主的切身利益,一直是社会各界高度关注的热点问题,也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而,我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
  为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记,本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库(位)的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准,没有计入公摊面积的汽车库(位),登记为建设单位所有;其他依法属于全体业主共有的汽车库(位),登记为全体业主共有。不过,全体业主共有的汽车库(位)没有产权证,但可以通过登记实现所有权,建设单位无权出售。
  需要注意的是,本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库(位),而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定,依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室,应当按照设计文件在实地标注,任何单位和个人不得出售。不过,人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外,在不影响防空效能的条件下,经人防主管部门同意,均可以开发利用。为此,无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》,规定:从2009年开始,在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程,由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程,由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程,使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人,逾期不办使用证,视同放弃。无证使用人防工程的,人防主管部门将采取措施予以制止,并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库(位)不会单独发证,只在相应的所购房屋的房产证上注记。

  第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库(位)转移登记的,房屋登记机构应当分别在汽车库(位)和相对应房屋的登记簿上予以记载,并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库(位)所有权的房屋,不再拥有本建筑区划内业主身份的,该汽车库(位)应当连同房屋一并转让;单独转让汽车库(位)的,应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

  通过本条规定可知,汽车库(位)只是作为房屋的附属设施,不会单独发证,只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定,并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形,本条明确,房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋,不再拥有本建筑区划内业主身份的,该汽车库(位)应当连同房屋一并转让;单独转让汽车库(位)的,应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主,也就是说,在无锡市不会存在只享有汽车库(位)的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

  第四十九条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的,房屋登记机构不予登记。