共青团中央关于认真学习万里同志讲话的通知
共青团中央
共青团中央关于认真学习万里同志讲话的通知
(1984年2月17日)
万里同志代表党中央、国务院在全国农村学科学用科学青年标兵奖 和全国青少年采种支甘活动表彰大会上作的题为“中国青年应当做开创农业现代化的突击队”的重要讲话(全文已见报)，实事求是地概括了农村当前的大好形势，科学地预见了我国农业的发展趋势，正确地估价了当代青年农民的本质特征和在实现农业现代化中的重要作用，指明了今后一个时期农村团的工作任务和农村青年的前进方向。万里同志的讲话贯穿了中央一号文件的精神，充分体现了党中央建设现代化农业的指导思想。表达了党和国家对当代青年的热切期望，是农村团的工作的指南，是引导亿万青年奋进的号角。各级团组织特别是农村团组织，要组织广大团干部和团员青年认真学习万里同志的讲话，卓有成效地开展学习活动。要把万里同志的讲话作为团干部必读文件和团课的重要教材，通过工作会议、团训班、上团课等多种形式组织学习讨论；要把学习万里同志的讲话同贯彻团十一届二中全会决定结合起来，促进学习教育活动不断深入；要通过各种形式广泛宣传万里同志讲话精神，使广大团员青年深刻领会其精神实质，并贯彻到实际工作中去。
共青团中央希望：通过学习万里同志的讲话，使广大团干部正确认识农村形势，主动把握发展趋势，彻底清理“左”的残余影响，不断加深对党在农村工作中各项政策的理解，自觉地把思想统一到党中央一号文件上来，真正在思想上明确团组织的任务和工作方向，带领青年围绕繁荣农村经济，推动农业转变发挥作用，为建设富裕文明的社会主义新农村干几件实实在在的事情；通过学习万里同志的讲话，对农村青年进行一次农村形势、党的政策和理想前途的再教育，启发他们进一步看到农村的美好现实和光辉远景，带头贯彻党的政策，率先迈开勤劳致富的步伐，做农村先进生产力的代表者、实践先进科学技术的闯将和社会主义精神文明的建设者，在创造性劳动中立志成才、兴家富国，担负起开创农业现代化突击队的光荣使命。
附：
中国青年应当做
开创农业现代化的突击队
——万里同志在全国农村学科学用科学青年标兵奖
和青少年采种支甘活动表彰会上的讲话
同志们：
今天，来参加你们的会议，我感到很高兴。去年，你们开展了不少有影响、有实效的活动，其中一项是胡耀邦同志亲自倡导的“采集草种树种，支援甘肃改变面貌”的活动；一项是团中央、农牧渔业部、中国科协联合发起的“农村学科学用科学青年标兵奖”活动。这两项活动围绕四化建设，道眼于经济发展的战略全局，调动了广大青年的积极性，把青年的爱国热情变成了建国的行动，致富愿望变成了致富的实践，为祖国的社会主义建设做出了实实在在的贡献。从去年八月到年底全国青少年义务采集草种树种一千一百万斤，大大超额完成了党中央交给你们的任务。农村青年学科学用科学出现了新的、更大规模的热潮，有力地促进了农村经济的发展。这两项活动搞得很好，既有利于四化建设，又教育了青少年，锻炼了团干部，活跃了团的工作。在这里，我代表党中央和国务院向你们采集草种树种表彰会和学科学用科学青年标兵奖表彰会表示热烈祝贺!向在两项活动中涌现出来的先进单位和先进个人表示热烈祝贺!
今天在座的同志当中，多数来自农业生产第一线，还有些是从事农村青年工作的。我想借这个机会，讲一讲我国农村形势，讲一讲农村青年如何为实现我国农业现代化而奋斗的问题。
大家都知道，当前我国农村正处在一个深刻的变革时期。党的十一届三中全会重新确立了解放思想、实事求是的思想路线，冲破“左”倾错误的束缚，为农村经济改革开辟了道路。各种形式的生产责任制，把农民的劳动成果与农民利益紧密相连，极大地调动了农民群众的社会主义积极性，推动农业生产的迅速发展。几年来，我国粮食连年增产，去年又获得大丰收，总产达7，600亿斤，占世界第一位；棉花增产幅度更大，总产9，000万担，也是世界第一位。第六个五年计划规定的农业总产值，粮棉油等项主要指标，已经提前两年超额完成。随着农业生产的发展，广大农民的生活有了进一步改善。1983年，全国农民的货币总收入为1，970多亿元，平均每人240多元，比一九七八年增加一倍；农村商品零售总额为1，660多亿元，平均每人200多元，也比一九七八年增加一倍。这些数字平均到每个农民身上，虽然不算大，但对我们这个拥有八亿农民的大国。显然是很了不起的成绩。可以说，三中全会以来的几年，是建国以来农业空前飞速发展的时期。这个振奋人心的事实充分证明：我们现在发展农业的路是是走对了。
我国农村经济的改革取得了很大进展。一个文明、富裕的社会主义新农村的远景面貌已经露出了地平线。但是这场改革并没有完结，而是刚刚开始，今后的路程还很长，任务还很艰巨。我们既要看到面临的前所未有的大好形势，又要看到新出现的许多亟待解决的课题。在建设具有中国特色的社会主义现代化农业过程中，我们要不断地探索，使现有的改革不断得到完善和发展。最近，中央书记处几次开会，研究农村工作问题，又制订了一些新的政策。中央今年的一号文件已经发下去了，还有几个文件准备发。中央决心，继续解放思想，进一步放宽农村经济政策，放手发展商品生产，鼓励农民勤劳致富，尽快实现四个根本的转变，使中国农业逐步实现现代化。
第一，由自给、半自给经济向较大规模的商品生产转化，由传统农业向现代化农业转化。我国的农业，长期以小生产为特点，商品生产极不发达。在建国以来相当长的时间里，我们对农村商品经济的发展缺乏必要的政策鼓励，有时甚至错误地加以限制，使农业商品率极低，不少穷队完全靠贷款，连简单再生产也难以维持，社员群众买油盐的钱都没有。这几年情况有了变化。党中央制定的一系列鼓励农民发展商品生产的经济政策，极大地解放了农村生产力。在普遍实行联产承包责任制的基础上，涌现出一大批专业户、重点户，农村的商品生产得到了较快发展。一九八一年每个农业人口平均提供的商品量比一九七八年增长了百分之六十七点八，三年增长幅度差不多等于过去的二十年。许多地方的材料表明，专业户、重点户的商品率都在百分之七十以上，远远高于普通农户。专业化程度越高，就愈加要求加强社会化的分工协作，就愈加要求生产过程和产前产后有可靠的服务系统，要求改进操作、运输、销售各个环节的工作和设施，使商品运转加快，流通渠道畅通，从而进一步促进农村商品生产的发展。专业户代表着当前农村先进生产力的前进方向。中央要求，对专业户要十分珍惜、爱护，积极支持。在当前，最好的支持就是放手发展商品生产，向他们提供必要的社会服务，满足他们对信息、供销和技术进步的需求。为此，党和政府制定了一系列新的政策措施，如鼓励发展粮食专业户和从事开发性生产的专业户，在有条件的地方，给他们以必要的经济支持；国家扶持服务性专业户的发展，支持发展农村运输业、食品加工业、饲料加工业、建筑业；党和政府还允许农民在计划经济为主、市场调节为辅的方针指导下，进入流通领域，从事商业活动。这些政策有利于进一步搞活农村经济，发展商品生产，农村青年要积极宣传，带头贯彻执行。
我们搞现代化农业，发展商品生产，就要不断采用新的科学技术。我们的传统农业尽管有许多好的东西应该发扬，但从总体上讲毕竟还是落后的。现代化农业，要求采用先进的技术和装备，以保证大幅度增产。在座的青年学科学用科学的先进事迹，就足以说明这个问题。你们在学科学用科学方面带了一个好头，但决不能满足。希望农村青年同志们开阔眼界，勤于和善于学习新的东西，面向世界，学习世界先进经验，努力掌握先进的科学知识，为发展我国现代化农业作出应有的贡献。
第二，由单纯抓粮食向多种经营转化。三中全会以前，我国农业长期搞单一经营。“以粮为纲”变成了“以粮为业”，束缚了农村经济的全面发展。三中全会以后，中央再三强调在发展粮食生产的同时，大力发展社员家庭副业和多种经营，这就为农村经济的全面发展开辟了道路。近几年来，农村分工分业有了很大的发展，越来越多的人脱离耕地经营，从事林牧副渔等多种经营，并有一批农业劳力逐步转入小工业和小集镇服务业，为农业生产向深度和广度进军，为改变人口和工业布局创造了条件。不改变“八亿农民搞饭吃”的局面，农民富裕不起来，国家富强不起来，四个现代化也就无从实现。
实行多种经营是一项发展商品生产，满足人民生活多种需要的重大政策，也是富裕国家、富裕人民的战略方针。目前农村的多种经营有三个领域：一是种植业的多种经营，使经济作物生产和粮食生产相互促进。二是广义的农业的多种经营，使林牧副渔业和种植业相互促进。三是整个农村范围的多种经营，即农、工、商综合经营，使工业和农业相互促进，生产更多的产品，满足人民的多种需要，使大量的剩余劳动力和劳动时间，向工业、建筑业、运输业寻求出路，并带动商业和集镇服务业的发展。许多先进地区的经验证明，多种经营进入到第三个领域，农民才能真正富裕起来。因为这样的经济结构生产部门较多，能容纳更大量的劳力；劳动生产率较高，能积累更大量的资金。“无农不稳，无商不活，无工不富”，这里面包含着深刻的合乎我国国情的道理。最近，中央准备批转关于开创社队企业新局面的报告，鼓励创办和发展社队企业。同时，我们还鼓励农民继续发展家庭工副业，进一步搞好多种经营，发展各种专业户、重点户。为了促进商品生产和多种经营的发展，今年中央一号文件规定，从事多种经营的专业户，可以不承包责任田；允许和鼓励有条件的农民“离土不离乡”。这种政策既有利于农村社队工业和多种经营的发展，也有利于耕地的相对集中和合理利用，适当扩大农业的经营规模。
第三，由自然生态的恶性循环向良性循环转化。我国历代的农业政策一直是扩展耕地，不惜毁林种田，围湖垦殖，造成水土流失，土壤沙化，气候干旱，严重地破坏了生态平衡，一些地方出现了自然生态恶性循环现象，受到大自然的惩罚。
要建设现代化农业，必须有一个良好的生态环境。从全局来讲，把生态系统的恶性循环转化为良性循环，根本出路在于大力种草种树，增加绿色植被面积。特别是在山区、干旱和半干旱地区，必须真正从过去单纯抓粮食的影响中摆脱出来，狠抓种草种树，发展畜牧业。我们不能把眼睛只盯在现有的十几亿亩耕地上，要把目光转向一百四十四亿亩广阔的国土。这一百四十四亿亩中，约有一百亿亩可资利用。从局部来讲，我们要把保护、改善、增殖资源与合理利用资源结合起来，切实按照自然规律和经济规律来组织生产活动，保证农业资源的合理和充分有效的利用。比如有些青年利用动物粪便搞沼气，剩渣喂鱼，塘泥作肥等等，既可以使有限资源得到充分的利用，又有助于生态的良性循环。
绿化祖国是一项百年大计。要调动亿万群众积极投入种草种树这一运动中去。为此，中央决定进一步放宽政策：将集体的荒山荒滩部分或全部划给社员作自留山，由县政府发给使用证。土地为集体所有，所造林草归自己，长期经营，允许继承，可以折价转让。划定自留山后，其余的荒滩荒山可以作为责任山，承包给农民。要因地制宜，宜乔种乔，宜灌种灌，宜草种草，迅速增加林草植被。另外，我们还要继续大力倡导全民义务植物。城乡义务植树要有规划，有要求，建立管护责任制，把全国人大常委会关于开展全民义务植树运动的决议落到实处。在这里，我特别要提一下，在绿化祖国，造福千秋万代的伟大事业中，广大青少年发挥了主力军作用，取得了显著的成绩。一九八三年，仅十九个省的青少年四旁植树二十六亿五千万株，造青少年林四百六十一万亩。特别是去年的采集草种树种活动，在国内外产生了很好的影响，将有力地促进大西北生态环境的改变。希望广大青少年把绿化祖国作为一项重要活动，长期坚持下去。
第四，由靠行政管理方式向按照经济发展规律组织生产的方式转化。多年来，我们在农村搞政社合一，一大二公，用行政手段管理生产，结果吃了不少苦头。实行责任制以后，我们打破了这种束缚，改为按照经济规律组织生产活动，经济效益较高，深受农民的欢迎。应该看到，这是农业经营管理中的一种新生事物，应该热情扶植。可以预计，随着农村分工分业和专业户的发展，这种经济管理方式将会促进农村商品生产的大发展，将会出现更多的新经济实体。它代表了农村经济管理的方向，对这点我们必须有充分的估计。
我从以上几个方面，讲了我国农业必须实行一系列根本的转变。这些转变，归根到底，是为了实现我国农村由贫穷落后向富裕文明的转变，是为了使广大农民更加富裕，是为了我们的国家兴旺发达。这是历史发展的客观要求，我们要认清形势，站在历史潮流的前头，自觉地、主动地促进和推动这个转变的实现。
实现我国农业上的伟大转变，走我国自己发展农业的道路，是一个大题目，这一方面我们刚刚起步，我想，这个题目靠我们这一代是做不完的，要你们青年一代接着来实践，来完成。对这一代青年农民，党和人民是充分信赖的。走中国农业发展的道路，建设具有中国特色的农业现代化，要充分发挥新一代的青年农民的作用。为什么这么说呢?
一是因为新一代青年农民是农业生产第一线的重要力量。我国大约有四亿劳动力，三亿在农业。在三亿劳动力中，青年约占60%。历史已将这一代农村青年推上了建设现代化农业的生力军地位。
二是因为新一代青年农民身强力壮，精力充沛。这是你们的优势。长江后浪推前浪，一辈新人必然要接替老一代，并且胜过老一代。
三是因为新一代青年农民有文化知识。农村的“文化人”多数是青年。你们视野开阔，有经济头脑，具备发展商品生产和多种经营所需要的素质。
四是因为新一代青年农民思想活跃，敢想敢干，接受新事物快，最少保守思想。对青年的这个特点，毛主席曾多次热情地加以赞扬。在中央书记处讨论团的十一届二中全会决定时，我讲过这样的意思：青年敢想敢干敢说，是很可贵的。我们要鼓励他们去闯，保护他们的积极性。千万不要把青年搞得唯唯诺诺，这也不敢干，那也不敢干。如果青年一代失去了进取的锐气，那我们民族还有什么希望?我们搞四个现代化，特别需要青年一代发扬创新的精神。现在中央的政策都是鼓励人们放开手脚去开创新局面，青年人更应该大胆地、放心地干，把潜力和能量充分发挥出来!
农村青年同志们，历史的重任已经落在了你们的肩上。今后若干年，我国将处在一个农村全面振兴、向富裕文明发展的重要时期。过去，由于长期以来“左”的错误影响，农村变化不大，挫伤了青年农民的积极性，相当一部分青年看不起自己，觉得务农“身价低”，总是千方百计地想跳出“农门”。三中全会以来，农村的巨大变化，使农村青年看到了党的政策的无比威力，看到了自己的力量，看到了农村的光明前途。青年从消沉到振奋，从自卑到自豪，从感到无所作为到想要大干一场。毛主席的“农村是一个广阔的天地，在那里是可以大有作为的”论断，从来没有象今天这样得到充分的证实。农村青年应该以时不我待的紧迫感和勇于开拓的进取精神。担负起振兴祖国农业的光荣任务，把个人的思想、前途同建设美丽富饶的社会主义新农村紧密联系在一起，热爱农村，建设农村。党中央、国务院期望全国所有的农村青年勇敢地站在实现我国农业伟大转变的最前列，做先进生产力的代表者，做实践先进科学技术的闯将，做社会主义精神文明的建设者，成为一代具有社会主义觉悟、有现代化科学知识的新型农民。
做先进生产力的代表者，就是要带头执行党的农村政策，带头发展商品生产，带头勤劳致富。我们党在农村的政策是鼓励和扶持一部分农民先富裕起来，并且通过他们的示范，推动整个农村经济向前发展，达到共同富裕的目的。这个政策需要广大农民尤其是青年农民积极响应，带头实现。在当前，农村青年发挥先锋作用和突击作用的一个重要标志就是带头勤劳致富。你们要认真学习党的政策，进一步破除“左”的思想影响，坚韧不拔地勇敢地从事各项开发性事业，扩大致富门路，不仅在种植业、养殖业，还要在加工、储存、运输、销售等各个方面大显身手。我们深信，只要一代新型农民沿着党指引的富国富民道路坚定地走下去，农业生产力就一定会大解放、大发展，就一定能够进一步打开新局面。
做实践先进科学技术的闯将，就是要努力学习、带头运用、积极推行先进生产技术和科学知识。实现农业的伟大转变，既要靠政策，还要靠科学。专业户、重点户之所以能够获得较一般农户高几倍、十几倍甚至几十倍的劳动生产率，掌握和使用先进科学技术是一个重要的原因。农业生产向专业化、现代化的方向发展，对科学技术和经营管理提出了更高的要求，劳动者的技能越来越不是以体力为基础，而是以智力和知识为基础，脑力劳动和体力劳动的差别在逐步缩小。农村青年不仅要继承传统的经验，更多地使用机械，还要有生物工程、化学工程等现代科学知识，懂得商品信息，掌握多种经营的规律。希望你们刻苦学习新的科学知识，大胆进行科学实验，大力推广新技术，使之成为推动农业生产发展的巨大动力。
做社会主义精神文明的建设者，就是要树立共产主义理想，发扬集体主义精神，成为有理想、有道德的新型农民。建设社会主义新农村，既要搞好物质文明建设，也要搞好精神文明建设。你们这一代农村青年，不仅要做促进农业根本转变的突击队，还要做建设精神文明的先锋。要自觉抵制资产阶级和其它剥削阶级思想的影响，做到坚持社会主义道路，兼顾国家、集体、个人三者利益，致富不忘国家，致富不忘守法，团结互助，先富带后富，走共同富裕的道路。随着物质生活的改善和提高，农民对精神生活的要求会越来越高，农村青年要大力开展丰富多彩、健康有益的文化娱乐体育活动，逐步改变农村文化生活单调的状况。青年们应该带头破除旧习俗，树立新风尚，带头参加文明村(镇)的建设。建设文明村主要靠农村同志的努力。同时，各行各业也都要带动农村的精神文明建设，军队推广军民共建文明村，企业带动附近的农村，大学在农村建立实践基地，城乡开展联谊活动，这样多方面做工作，形成一股合力，农村的变化就会更快些。
参加这次表彰会的还有一些做团的工作的同志。我趁这个机会，对团中央的工作，对在农村第一线做青年工作的同志讲几句话。团的十一大以来，共青团紧跟党中央的部署，工作比较活跃，是有成绩的。团中央书记处班子有朝气，敢创新，很勤奋。对于共青团的工作，对于团中央书记处的班子，党中央是满意的。农村团的组织担负着带领青年为实现农业转变作贡献的艰巨任务，一定要纵观全局，当好党的助手。党的十二大提出了到本世纪末，工农业年总产值翻两番的目标，这就是全局。各行各业，不管你是管哪项具体业务的，都必须议这个大事，懂这个全局。不懂这个全局，部门工作就搞不好。五十年代，邓小平同志就对团中央的同志讲过一句话，叫“议大事，管本行”。要纵观全局，就要认真学习和掌握党的方针政策。今天，做农村团的工作，如果不通晓中央的富民之策，治国之道，我们的工作就会离开四化建设的轨道，走偏方向。我在全国农村工作会议上说，我们从上到下都缺乏领导大规模商品生产的经验，所以县委书记不能只当“农业书记”，更不能只当“粮食书记”。你们共青团的书记，也不能只当“政工书记”。共青团要成为党称职的助手，就要经常讨论国家大事，天下大事；经常学习党的政策，研究党的政策。只有这样，才能与党中央保持一致，想到一起。希望你们从根本改变农村面貌的全局出发，想大事，干大事，开展丰富多彩的活动，充分发挥青年的突击队作用。
最后，祝同志们在新的一年里取得更大的成绩。
泸州市物业管理办法
四川省泸州市人民政府
泸州市物业管理办法
泸市府令（2008）第57号
《泸州市物业管理办法》已经2008年6月26日市政府第7次常务会议讨论通过，现予以公布实施。
代市长 刘国强
二○○八年七月一日
泸州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范泸州物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，保障物业的合理使用，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 泸州市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指房屋的承租人或实际使用人。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 泸州市规划建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
泸州市房地产管理局负责承办本行政区域内物业管理活动监督管理的具体工作。
各区县建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（以上统称物业监督管理部门）
街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会协助和配合有关部门做好物业管理活动的监督和指导工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第九条 一个物业管理区域内，业主入住率达50%以上（含返迁房）或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区县建设行政主管部门或在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会筹备组，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。依法归全体业主所有的物业不计投票权。
首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。
业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。
业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。
业主代表由每幢、单元或楼层的全体业主推选产生，推选业主代表应当经有投票权过半数的业主同意。
业主代表参加业主大会会议，应当真实反映其所代表的该幢、单元或楼层的业主的意愿。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体选票经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或业主代表大会的决定对业主具有约束力。
第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务委托服务合同。
（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的工作，协助物业服务企业落实各项管理措施；
（四）监督业主遵守管理规约；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时需提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会决定、业主身份确认材料、选举结果及其成员名单等有关资料。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。
业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会成员在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；业主委员会成员物业产权变更的，应予以改选。
第十五条 管理规约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主具有约束力。物业使用人应当严格遵守管理规约。
第十六条 业主大会自成立之日起2个月内，应当决定物业服务企业的续聘或另选聘新的物业服务企业。
第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与物业服务无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区县建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十条 建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提交物业服务合同和物业服务方案。购房人在签订购房合同时，应与受委托的物业服务企业签订前期物业服务协议。前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的内容。
第二十一条 建设单位应当在房屋销（预）售前制定临时管理规约，在房屋销（预）售时向购房人明示，并予以说明。购房人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。
第二十二条 在物业销（预）售前，对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以下的小区，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理；对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以上的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业对拟销售的物业实施前期物业管理，投标人少于3人的，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理。
第二十三条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后，办理物业承接验收手续。
第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内，建设单位应当将下列资料移交物业服务企业，资料移交后报物业管理主管部门备案：
（一）竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必须的其他资料。
物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料全部移交给业主委员会。
第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业服务企业和物业服务
第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。
第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业服务业务。
市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的，应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案，并到有关部门办理相关手续。
第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日起30个工作日内，到建设行政主管部门办理变更和备案手续。
第三十条 物业服务企业的权利：
（一）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
（二）依据有关规定和物业服务合同，收取物业服务费用和代办服务费用；
（三）有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；
（四）依法开展多种经营和特约有偿服务。
（五）对物业区域内存在的问题提出整改意见；
第三十一条 物业服务企业的义务
（一）全面履行物业服务合同，及时提供优质物业服务，提高物业服务水平；
（二）接受业主委员会和业主的监督；
（三）重大管理措施应提交业主委员会审议决定；
（四）配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作；
（五）落实消防、治安等安全防范措施和应急措施，发生事故及时向有关部门报告；
（六）接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。
第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本，服务合同自签订后15日内，报物业监督管理部门备案。
第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。
第三十五条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。
第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费，除价格管理部门另有规定外，均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）用于物业管理的固定资产折旧费；
（七）办公费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 物业服务费的收取和使用，应当统一管理，专款专用，严格财务管理制度，并接受有关部门的监督。
第五章 物业的装饰装修管理和维修管理
第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利，但不得危及建筑物的整体安全，更不得损害其他业主的合法权益。
第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由责任人负责修复或赔偿；业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。
第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容：
（一）装饰装修工程的实施方案；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处理；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行管理工作。
业主和使用人在实施物业装饰装修活动中，应自觉接受物业服务企业的监督。
对违反装修规定的行为，物业服务企业应及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五十条 物业在规定的保修期内的维修，按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。
第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新所需费用由责任人承担。
第六章 物业管理用房和共用设施设备
第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划，并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。
第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的，物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。
业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。
第五十四条 物业管理用房确权，在物业管理区域竣工验收合格后，依据建设行政主管部门的相关规定，房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记，由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。
第五十六条 业主委员会成立后，建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后，应全部提供给物业服务企业使用。
第五十七条 物业管理区域内的共用设施设备，是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库和公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅物业单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。
第五十八条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。
第五十九条 物业区域内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共同所有。但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于公共绿地或者明示属于个人的除外。
第六十条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理，由相关公用事业单位自行负责。实行委托的，由被委托的物业服务企业按照委托协议的约定负责。
第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由泸州市建设行政主管部门会同泸州市财政部门依照国家有关规定制定。
第七章 法律责任
第六十二条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上建设行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，按照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十三条 物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权的，由县级以上建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务机构或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务机构的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十七条 违反本办法的规定，建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十八条 违反本办法规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，依法给予治安管理处罚。
第七十条 违反本办法的规定，建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第七十一条 本办法中有关用语的含义为：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内装饰等部位。
（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。
（三）入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。
第七十二条 本办法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日发布的《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》（市政府令第29号）同时废止。
